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CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 608 期 逾期

樓市專題 長沙灣成西九新商貿帶

上半年樓市如狂牛般向上衝,完全不受政府「辣招」影響,不單止住宅物業,就連商業市場亦有好表現。本港的商業用地一向匱乏,在商業地需求增加下,一些非核心商業區近年亦受追捧,當中長沙灣區便是其中一個後起之秀。

過去3年,區內先後批出3幅大型商業地,打造多幢地標式甲級商廈,今年推出的2幅商業及商貿地均以理想價成交,反映發展商對長沙灣區發展前景有信心。連同活化項目,提供超過230萬平方呎商業樓面,推動該區轉型,成九龍西新商貿地帶。

上半年樓市暢旺,不單樓價屢創新高,交投亦見活躍。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,截至6月28日,今年上半年樓宇買賣合約登記暫錄得42,196宗及3,683.5億元,預料最終上半年將錄得42,900宗及3,735億元,宗數較去年同期的歷史低位反彈回升61.5%。

其實除了住宅氣氛熾熱外,今年商業用地亦受到追捧,世邦魏理仕報告顯示,上半年商業房地產項目成交逾500億元,佔2016年全年的58%。踏入下半年,商貿用地仍是市場焦點之一。觀乎政府早前公布2017至2018年第2季的賣地計畫,整體只推出5幅地皮,其中住宅地佔了3幅,其餘2幅為商業用地,長沙灣更成為當中的重點,當中包括興華街西住宅地皮及對出的酒店地皮。

住宅地皮的地盤面積約20.83萬方呎,可建樓面約98.68萬方呎,市場預計可興建約1,310個住宅單位,估值約108.55億至148.02億元,每方呎樓面估值約1.1萬至1.5萬元。中原測量師行執行董事張競達稱,該地皮位置臨海,有一定叫座力,加上同區新盤匯璽近月銷情理想,為發展商注入強心針,料可吸引各大發展商入標競投,並很大機會以貼近估值上限成交。

酒店地估值逾22億

至於酒店地皮較接近長沙灣副食品批發市場,可建樓面約37.43萬方呎。前發展局局長馬紹祥表示,該酒店預計可提供約550個客房,並認為把兩幅興華街西地皮安排於同一季推出,可為該區未來發展帶來協同效應。測量師估計,該地每方呎樓面估值約6,000至7,000元,估值約22.46億至26.2億元。

除了這2幅地皮外,被納入4至6月推地計畫的長沙灣永康街、汝州西街與永明街交界商貿地,如今正在招標中,於8月11日截標。這幅地皮的可建樓面約37.11萬方呎,包括將由買方興建的垃圾收集站的政府地方的樓面面積。市場估計,永康街項目樓面地價料約7,000至8,000元,估值由26億元至30億元。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,估計約有10個發展商入標,如今長沙灣正轉型為商貿發展,地皮具發展潛力,所以相信中標發展商會考慮用該地皮作長線發展。如落成後如分拆出售,每呎售價約1.5萬元起。

事實上,在本港商業地皮不足的情況下,位處市區的長沙灣及深水區,近年成為轉型的重點地區。特別是傳統住宅及工業混合的長沙灣區,過去都欠缺商業用地供應,但在今年2月及4月,政府便接連推出兩幅長沙灣的商業用地,均由新世界發展(00017)以高價收入囊中,當中規模接近百萬平方呎樓面的瓊林街商業地,中標價高達77.9億元,創九龍區商業地最高,每平方呎樓面地價7,808元。

新型地標快出現

據了解,發展商打算興建成2座甲級寫字樓,並於基座部分提供商業及零售樓面,作多元化用途發展,是區內逾10年的最大規模的商業發展。而另一幅荔枝角道、近長順街商業地,鄰近荔枝角港鐵站,由於該地享有單邊優勢,而且地盤建築物高限為主水平基準以上120米,發展商有意打造為單幢甲級寫字樓,預計日後部分高層單位可望海景景致,具發展潛力。發展商稱會為2個商業項目注入集團品牌個性「The Artisanal Movement」,讓項目成為區內新型地標式商廈。

隨愈來愈多商業項目落成,區內的商業氣氛亦逐漸形成。雖然長沙灣區並非主要商業中心區,但近年區內由工業轉型至商業發展,又位處九龍區的中央部分,交通網絡完善。美聯工商營業董事鄭梓煥表示,區內設有不少上落貨位,對各類工貿行業非常重要,因此近年來吸引不少如資訊科技或貿易行等行業相繼進駐,而在活化工廈政策推動下,區內商業味道更濃,優質商廈與日俱增。

他表示,目前區內商廈現時租金普遍每方呎由26元至32元不等,相對核心區的商廈而言,租金明顯更為相宜。而且區內不少物業設獨立分體冷氣,用戶可在此24小時營運而不需額外支付加時冷氣費用,現時已有不少公司在區內商廈開設辦公室。

再加上,現時各發展商相繼於長沙灣區內發展商廈物業,反映區內發展將日益完善,一改過去鐘錶、製衣業等傳統工業區的感覺。目前,區內商廈空置率僅個位數字,盤源需求殷切,故帶動新盤銷情理想。他預料,區內整體營商環境將日趨完善,商廈物業市況無論在交投量以至價格上,將有一定的升幅空間。

近年商廈供應有限

紮根在長沙灣區多年的羅氏集團,其副主席及行政總裁羅正杰亦認為,長沙灣前景理想,從新世界以共118億元連環奪得2幅區內商業地皮,每呎樓面地價7,478元及7,808元,連環破紀錄,便可見一斑,這都是反映財團甚為看好區內的發展潛力。

事實上,近年長沙灣區全新商廈不算多,故每每有新供應都受到追捧。如過去幾個月區內2個全新項目推售,其中第一集團發展的長沙灣道650號中國船舶大廈,共提供148個寫字樓單位、2個零售樓面及1個地舖,項目至今已售出約8成單位,平均呎價約13,680元。不過,當中最受市場注目的成交,非中國船舶重工集團以約2.59億元購入項目頂層複式戶及物業命名權,成交呎價高達1.9萬元,冠絕同區物業,創西九龍商廈呎價新高。

此外,恒基地產(00012)發展的創匯國際中心,自推出市場反應熱烈,首兩批單位迅即沽清,成交當中不乏全層大手買家。發展商亦乘勝追擊於5月中旬再度加推18伙,加價幅度約5至10%,呎價介乎約1.1萬至1.5萬元。發展商透露,項目將維持惜售策略,「賣一批加一批」,意味加推單位會再加價。理想城市集團企業估值部主管張聖典指出,長沙灣區的寫字樓物業價格較落後,但全區配套設施趨成熟,料該區物業造價可追落後。

撰文:鄒銀欣 攝影:徐煥傑、資料圖片 美術:何智棟 



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