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CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 601 期 逾期

樓市專題 內地生再臨 租金掀升浪

樓價升勢凌厲,租金升勢相對落後,以致今年首季租金回報下跌,但單計租金價格,其實已升穿歷史高位。踏入夏季開學期,一眾內地生湧港租屋,7至8月租務成交及租金均有望再上一層樓,尤其位處各大學附近的沙田、紅磡及堅尼地城等地,租金有望水漲船高。

再者,現時本港房屋仍處於供不應求、辣招壓抑業主放盤,以及「滬港通」等金融合作促使更多內地公司駐港,增加住屋需求,故估計本港租務市場將無懼今年的新盤入伙潮,租金愈升愈有。

根據中原地產新簽租約統計,今年4月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均呎租錄得34.3元,按月上升0.6%,連續兩個月創歷史新高,並且持續第13個月上升,累計升幅13.2%。當中10大藍籌屋苑中,有8個屋苑的呎租錄得上升,以杏花村錄得最大按月升幅,4月份錄36.5元,按月升2.0%。黃埔花園升1.8%、海怡半島升1.7%、太古城升1.5%、沙田第一城升1.1%、嘉湖山莊升0.9%、美孚新村升0.6%、麗港城升0.3%。

暑期傳統租賃旺季即將來臨,來港修讀大學課程的內地生令租屋需求增加,相信暑假前租金升幅有望擴大。有代理指,今年內地生較往年提前出動,不少位於沙田、紅磡、堅尼地城等熱門租盤已提早獲承接,且愈租愈豪,料帶動全港租貸市場。

日前有消息指,鄰近中文大學的沙田中心,有業主今年初購入該屋苑海寧大廈高層D室,單位378實呎,原則2房,業主重新改裝成3房,近日以1.8萬元租予3名內地女生,實用呎租47.6元,租金水平與市區看齊。由於租客為一次過繳付1年租金、涉及金額高達21.6萬元,若以業主523.8萬元購入價計,回報4厘。另外,鄰近香港大學的南里壹號高層2室、244呎一房戶近日亦有內地生洽談租務,該單位月租2.2萬元,呎租達90元,料會以年繳形式一次過交租,即14個月,租金將高達30萬元。

沙田:5校之匯流

事實上,沙田、堅尼地城及紅磡等鄰近各大專院校的地區,一向為內地生租樓熱門地。當中,熱中之熱必定為新界的沙田區。除了因為區內細價盤選擇多,還因東鐵沿線貫通紅磡理工大學、沙田中文大學、大埔教育學院、九龍塘浸會大學及城市大學,可節省回校時間。除了租金直逼九龍站的沙田中心,沙田第一城亦是內地生熱門尋租地。至於偏離市區一點的翠華花園或金獅花園同樣受歡迎。據美聯物業統計,沙田第一城4月租金按月勁漲5.8%,平均實用呎租已高見38.5元。至於金獅花園近月出租的實呎租金為34至37元,月租約1萬至1.2萬元,而4月份更曾出現46元的超高價呎租價。

除了以上熱點外,新界區的將軍澳亦有不少科大生捧場,主要鍾情樓齡較新的將軍澳日出康城或將軍澳中心,因配套設施較齊全。另一邊廂,屯門亦為毗鄰嶺南大學的學生聚居地,當中疊茵庭及聚康山莊都是內地生首選。

紅磡:港九校皆宜

九龍區方面,紅磡及黃埔區除了鄰近理工大學,亦是東、西港鐵線的交匯點,設有海底隧道,所以對到港島區的香港大學或樹仁大學上課亦算方便。美聯首席高級營業經理易秉中稱,雖然觀塘延黃埔站通車後,現時租金至少較年初升達15%,黃埔區依然是內地生租樓首選,因為區內大型屋苑如黃埔花園實用率高,鄰近商場,適宜合資租住;本月至今內地生租貸成交約6宗,集中在海濱南岸及黃埔花園,2房至3房單位平均租金由1.7萬至2萬元不等,目前兩屋苑放盤量約80至90間,料下月至7月高峰期,租金會續升至少10%。

當然,正由於黃埔區租金一升再升,部分學生亦傾向在週邊地段找租盤,與黃埔花園相隔不遠有蕪湖居,屬小型精品住宅,租金較同區樓盤低,而靠近紅磡港鐵站的則有海濱南岸,屬中型單位,亦受歡迎。甚至如土瓜灣,2007年入伙的翔龍灣屬該區較新樓盤,單位雖然較大,主要為500至600呎的單位,但仍吸引到不少合租客。

至於港島區方面,臨近港大的堅尼地城為最熱門租住點,美聯助理區域經理陳芍宇指,目前已接已十多宗的內地生查詢,將會6月來港簽租約,大多鍾情新盤的開放式或1房單位,預算為2萬元,包括南里壹號、尚嶺、曉譽等,呎租平均逾75元。

供不應求持續

除了內地生的需求推動樓價,市場上還有3大動力推動本港租金的長期走勢。首先是供不應求,根據政府統計處統計數字,2006香港家庭住戶每月收入中位數為17,250元;到了2016年,中位數升至25,000元,收入在10年間增加45%。然而住屋方面,截至2016年中,居於私人住宅單位的家庭住戶每月租金中位數為1萬元,較2006年的5,100元增加近1倍。上述統計顯示,過去10年租金明顯跑贏巿民的收入,便反映住宅供應,確實追不上人口增長。而這亦可由香港的去年私人住宅空置率徘徊在3.8%的歷史低位中得到印證。房屋供應不足之下,租金自然難以回落。

此外,政府一再「加辣」,其實亦推動了租金向上。自上年11月政府加辣後樓價續升,自去年底政府再度加辣後,不少業主深明「賣了買不回來」或是「遲買更貴」的道理,故多惜售物業,市民置業難度加大,出現由買轉租情況,令租務需求增加;同時,新辣稅抬高收租客入市門檻,削減其購入新單位放租之意欲,租盤減少令業主不憂租,叫租更堅挺。

而「滬港通」以至「深港通」的開通,令不少內地證券商以至金融投資公司,把握機會來港展開業務,根據「2016年代表香港境外母公司的駐港公司按年統計調查」,內地駐港公司數目由2007年的725間增至2016年的1,123間,當中有不少財團均會調派中高級管理層來港,這些高管亦會帶旺本地住宅租務市場,尤其為豪宅租務帶來新客源。而隨大灣區發展,中港經濟更融合,有關的動力將會不斷增加。

元朗短線遇壓

在各個利好因數下,美聯住宅部行政總裁布少明估計,6至8月的租金會續升2%,整體實呎租有機會漲至35至36元,個別地區如沙田、紅磡等內地生熱門租盤,會續升5至8%,跑贏大市。至於戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻早前則指,政府的樓市政策令樓市趨穩定,惟供應未對樓價造成壓力,樓價仍較受經濟和失業率等因素影響,估計今年上半年住宅樓價可升5%至10%。

不過,要留意短期內為新盤入伙潮,將有逾4,000個新盤單位入伙,雖然估計不會對整體大市造成影響,但對過別地區則有一定壓力,其中元朗區佔整體近七成,有代理料對區內的二手屋苑租金會構成壓力。

撰文:陳可恩 攝影:徐煥傑 美術:何智棟 



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