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CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 601 期 逾期

封面故事「一帶一路」推升 商業地價天比高

備受矚目的中環美利道商業地皮終名花有主,今次的得獎者是痚穧a產(00012),地皮樓面呎價超過五萬元,成為全港最貴的地王。發展商願意一擲千金,撇除罕有核心商業地的原因外,相信是因為看準了「一帶一路」帶來的發展機遇。

觀乎在一帶一路高峰會結束後,取得明顯的進展,而香港作為國際金融中心,有望受惠於商業活動持續增加,從而帶動寫字樓、酒店及會展場地的需求。加上政府近年只圖滿足住宅地需求,商業用地供應未見適時增加,僧多粥少下,料商業用地會受到追捧,價格將更上一層樓。

中環美利道本週二(五月十六日)開標,本地發展商終吐氣揚眉。地政總署公布,地皮以二百三十二億八千萬元批出予痚穧a產(00012)旗下耀基發展,折合每呎樓面價逾五萬元,比市場估值上限四萬八千元高出百分之四點一,並成全港最貴地王。分析認為中標價比預期高,但仍屬合理水平。



琣a已表明,計畫在美利道地皮上興建優質寫字樓兼附設商舖,預料整個項目於二○二二年建成,總投資額逾二百六十億元,相當於每方呎成本價五萬五千九百一十四元,當中建築成本價約每方呎五千八百四十九元。市場人士估計落成後租金每呎可達一百七十元或以上,長期租金回報率有百分之三點五至四點五。



今次琣a要以高價才取得地皮,主要因中區自中環國際金融中心(IFC)落成後,已有二十一年未有政府商業地皮供應,加上項目坐落於中環核心商業區地段,鄰近中環及金鐘港鐵站,交通方便,難怪項目即使涉資龐大,仍接獲九份標書,有本地大型發展商及兩間中資財團,包括世茂房地產(00813)夥

新世界(00017),以及中渝置地(01224)等。

經濟總量千萬億

除「物以罕為貴」外,另一個主因相信是在中國「一帶一路」的發展下,香港作為這個國家戰略計畫的重要起點,香港的商業物業市道面對不單是中港企業,而是整個一帶一路國家市場。至二○一六年,「一帶一路」沿線包括中國在內共有六十五個國家,經濟總量超過二十三萬億美元,佔全球百分之三十一。而二○一四年至一六年,中國及「一帶一路」沿線國家貿易總額已超過三萬億美元,而中國對沿線國家投資累計超過五百億美元。亞投行和絲路基金已經已分別為「一帶一路」建設參與國提供十七億美元貸款和四十億美元的投資。



未來,中國更將陸續投入以萬億元人民幣計的資金,包括向絲路基金新增資金一千億元人民幣,中國銀行在「一帶一路」沿線四百六十個項目提供意向性授予信貸額度超過一千億美元,用於支持「一帶一路」基礎設施建設、產能及金融合作,可見當中的商機無限。

事實上,香港作為全球最大的人民幣離岸中心,在「一帶一路」中就有很大的發揮空間,「一帶一路」的實施需要大量資金,如果這些資金完全用外匯支付,並非中國能夠承受,所以免不了需要用人民幣支付相當一部分,這就需要人民幣國際化,而香港作為離岸市場就能夠藉機發揮其融資功能,以及其他金融服務功能。再者,香港從來都是中國企業和資本走向全球的最重要窗口,是中國企業最重要的境外集資市場,亦是全球投資者進入中國的最好跳板,故其獨特的橋樑作用對於「一帶一路」發展來說必不可少。

中、港商業頻繁同時亦會帶動香港各個行業。以會議展覽為例,縱觀區域內的會展業發展,沒有太多地方如香港般具便利的地理優勢,加上香港會展業已發展得較為成熟,曾舉行過各種世界級的會議,包括每年舉辦巴塞爾大型藝術展等,隨荂u一帶一路」帶動商貿推廣活動,香港有望成為國際會展之都。而「一帶一路」也會為香港的金融、商業帶入新動力,更有望全面帶挈本港的高級服務業,包括金融、律師、會計、規畫、工程、測量、建築、環境等,成為未來經濟的重要增長引擎。

中資機構紛來投

事實上,在憧憬「一帶一路」及粵港澳大灣區等政策下,不少中外資機構已率先於香港插旗,以致近期不但住宅市場牛氣衝天,就連商業板塊亦被帶動活躍起來,特別是商廈方面,成交表現最為突出。資料顯示,商廈首季成交按年接近兩倍升幅,而當中更不乏逾億元及全幢成交。



尤其是中區,多幢指標甲廈包括皇后大道中九號、金鐘力寶中心等先後破頂。如豐泰地產標售皇后大道中九號中層零一至零二室,最終由一組中資買家承接,成交價約一億四千六百萬元,平均呎價達三萬九千八百元,不僅打破物業呎價新高,更打破去年底金鐘遠東金融中心高層一單位的成交記錄,成為目前甲廈最貴呎價單位。不單是中區,就連九龍區亦受中資青睞,如今年四月,中國船舶重工以二億五千九百萬元連命名權,購入第一集團旗下長沙灣道六百五十號工商項目頂層複式單位,隨即命名項目為中國船舶大廈,交易呎價達到一萬九千元,創出西九龍商廈新高。



中資加快來港,人民幣近年貶值的走勢也是催化劑,其間接推動更多中資企業加快「走出去」,並將資金放到香港等市場作對沖,已不斷拉高中區商廈的呎價。尤其香港使用聯繫匯率,持有港元資產,等於間接持有美元資產,加上市場透明度高、對房地產發展的融資支持及政府較少干預,吸引中資大舉來港投資。高力國際發表報告指出,單是今年首季,中資在港的物業投資金額亦已達三百六十一億元,按年勁升二點一三倍,並料本港今年有機會超越紐約,成為全球最受中資財團追捧的物業市場。

十年增長逾五成

據投資推廣署及政府統計處去年十月發表的「二○一六年代表香港境外母公司的駐港公司按年統計調查」,內地駐港公司數目由二○○七年的七百二十五間,增至去六年的一千一百二十三間,十年間增長約百分之五十五。中資駐港公司數目現時位列第三,預計未來數年內可望追上在港設有一千三百七十六間公司的日本,及在港有一千三百五十三間公司的美國,成為駐港公司的最主要來源地區。可見將來,中資對本港寫字樓的需求只會有增無減。



寫字樓以外,「一帶一路」的發展,亦會帶動商貿來往,酒店業及會議展覽業亦可受惠。據攜程旅遊網的《二○一六『一帶一路』出境旅行年度報告》顯示,去年通過攜程累計去「一帶一路」境外國家及地區的旅客超過一千萬人次,同比增長百分之七十二點五。當中泰國、新加坡和馬來西亞分別是「一帶一路」境外熱門目的地國家前三位,去年通過攜程去泰國的旅客便按年增長百分之九十一,至約二百五十萬人次。



報告指出,這些國家和地區的旅客錄得如此增長,是因推出簽證利好政策來吸引中國旅客,如新加坡、阿聯酋等國,都對中國旅客開放電子簽證政策,旅客辦簽便利度得到極大提升。正如二○○三年時,內地政府頒布「港澳個人遊」的政策,並陸續開放多個城市申請旅遊性質的簽證,本港的遊客出現急速增長,內地遊客來港人數自二○○二年的六百三十多萬,增加至二○一三年的四千多萬,佔每年旅客總數的七成五。



雖然近年自由行旅客數字因為中港矛盾日深,以致訪港內地旅客一度減少,但據旅發局數據,過去幾個月內地旅客再度回升。商務及經濟發展局局長蘇錦樑稱,四月份內地旅客按年增百分之一點八,而首四個月的內地旅客亦按年錄得百分之三點二的增長。

商務旅客消費強

值得注意的是,近年香港旅遊業界大力拓展商務旅客,去年過夜的商務旅客逆市錄得百分之一點二的升幅,當中過夜會展旅客升幅更達百分之九點九。須知道,會展業的發展與商務旅客有荇B齒相依的關係,而旅發局近年大力推動MICE業務,即包括企業會議、業界研討會性質的「一般會議」(Meetings)、為提升員工士氣的企業旅遊活動「獎勵旅遊」(Incentives)、每次舉辦訪港人數均數以千計的國際會議(Conferences)及展覽活動(Exhibitions)。當中香港迪士尼每年平均舉辦超過六百個商務活動,帶動樂園在去年財政年度的MICE業務錄得雙位數增長。



政府數據亦顯示,MICE旅客消費力強勁,去年人均消費超過八千四百元,較一般旅客消費力高出一成六,成為本港旅遊業銳意吸引的旅客群。一方面,旅發局落力推動MICE商務旅客,同時加上「一帶一路」建設下,加強沿線國家的互聯互通,推動國際和區域層面的經濟合作,更需要國際化的會展平台。香港酒店業主聯會執行總幹事李漢城表示,「一帶一路」長遠有利於本港旅遊業及酒店業的發展。



然而,在需求增加的同時,本港在供應上卻未能配合。先是寫字樓方面,如中區這樣重要的金融地段,本身的商業用地已供應罕絕,綜合外資測量師行數據指出,二○一七年將有約三百四十五萬方呎甲廈樓面落成,雖乃自二○○八年金融海嘯後的新高,但萊坊高級董事兼估價及諮詢部主管林浩文指出,由現時至二○二○年,假設經濟和就業增速不變,本港整體仍或面臨約二百萬方呎寫字樓供應缺口。

中環地供應短缺

但據現時政府規畫藍圖,單計中環區,未來的供應餘下中環新海濱三號及五號地盤,合共二百二十三萬九千方呎。值得留意的是,新海濱三號及五號用地都非純商業地。更甚的是,兩地都要待中環灣仔繞道於未來一至兩年內通車後再發展,離實際推出時間仍有一段距離。而待上述兩幅新海濱地皮出售後,該區商業地供應又將陷入斷層,不知何年再有新供應。



至於酒店業與會展業,亦遇到同樣問題。據旅發局資料,一四年本港各級酒店房間數目共有七萬二千七百個,至今年首兩個月已達七萬五千六百個,全港酒店共有二百六十五間。旅發局指,由今年至一九年,料將有五十四間酒店在港九新界各區落成。除本港兩大主題公園的酒店發展,機場島北商業區內的新酒店計畫亦將啟動。整體而言,本港酒店房間總供應,預計於一九年將增至約九萬五千個。



雖然如此,政府為了增加住宅住應,不惜削減商業酒店用地,本年度計畫推出的商業及酒店地數目大減,僅得三幅商業/商貿用地和一幅酒店用地,分別提供約十七點二萬平方米樓面面積,以及約五百五十個酒店房間,遠少於去年度提供的八幅商業/商貿用地及三幅酒店用地。長遠而言,在「一帶一路」的龐大需求下,酒店房間供不應求的情況只會持續。而會展業方面,本港現時僅得亞洲國際博覽館與灣仔會議展覽中心可舉辦大型展覽,特別是灣仔會展於一三年的使用率已飽和,以一二至一四年這三年為例,會展因場地不足,共拒絕了四十四宗租用場地作展覽用途和八十九宗作會議用途的申請;單是在一五年,貿發局亦由於無場可用,拒絕了七十宗申請。要增加供應,又再回歸土地缺乏的根本問題。因此,不論是商廈、酒店,又或是會展業,因應憧憬「一帶一路」政策下,需求增加下,本港稀缺的商業用地相信會受到追捧,呎價再創新高亦不足為奇。





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