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CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 597 期 逾期

老闆看樓市 3,200公頃土地 大解放(吳鴻生、劉若文)

•港樓愈起愈細,七成是細單位,平均面積連年下跌。

•收回石崗機場.一下子便可釋放出2,600公頃土地。

•貨櫃碼頭地位徐徐下降,不如搬出以騰出土地起樓。

港府出招堵塞「一約多伙」漏洞,復活節4日長假期期間,一手成交僅錄得逾120宗,較去年同期的166宗,減少近四分之一;比前年同期的830宗,更大跌八成多,亦是4年以來成交最少。是辣招奏效了嗎?非也,只因市場沒有全新盤推出罷了。

事實上,香港樓價上升,乃「天要下雨,娘要嫁人」的事,完全阻止不了,因為港府所謂增加供應,只是數字遊戲,並沒解決根本問題,加上粵港澳大灣區的發展,經濟好,樓市自然好,港府搞甚麼花招也是徒然,只會令發展商的新盤,愈起愈細,且看新施工的單位,七成面積低於400方呎。

根據屋宇署資料,去年獲准動工的住宅單位共有20,842個,涉及總實用樓面約63.08萬方米,即平均每個單位面積僅30.26平方米,相當於326方呎,比起2014及2015年分別約476及444方呎,出現拾級而下的趨勢。

兩大來源

說來說去,真真正正增加供應,才能減慢樓價上升的勢頭。當中,收回石崗機場是最快捷兼方便的做法,皆因以前殖民地時代,英軍以香港作為地區性總部,石崗還有其用武之地;然而,回歸後,解放軍要訓練,則有大把地方任君選擇,廣東省又得,深圳又得,何需在香港,石崗機場可說是多餘。

淨計石崗機場,本身面積已達159公頃;最重要是,附近因為機場而被施以69至130米高度限制的土地,也可以被釋放,涉及面積廣達2,600公頃,當中,機場1.5公里半徑範圍內不可興建高於17層物業的面積,也達1,300公頃。

除了石崗機場,其實市區亦有一幅廣闊地皮可以打其主意,所說的是葵涌貨櫃碼頭。香港曾是全球港口一哥,但隨製造業的北移,以及內地港口的冒起,2005年已經失落榜首位置,之後繼續拾級而下,去年排名更下跌到全球第五,在上海、新加坡、深圳及寧波之後。以吞吐量計,過去10年則下跌了15%,去年更是自2002年以來首次跌破2,000萬個標準箱,跟上海的3,713萬個標準箱,幾乎相差1倍。

以現時的9個貨櫃碼頭計,佔地279公頃,加上一直議而不決的10號碼頭的310公頃,換句話說,搬走貨櫃碼頭,便可一次過騰出600公頃土地;若然填海填到青衣,更加不止此數。而且該區交通、基建設施完善,轉作興建住宅難度不高。不過,搬遷需時,起碼要3至5年。

惟其如此,也總有效率過發展棕地,一來棕地現時的用途,涉及上游及下游,牽一髮便動全身;二來棕地的持分者太多,傾賠償都有排傾,還牽涉非法佔用等問題,而貨櫃碼頭則只涉及幾大營運商,有關的集團更有經營地產業務,譬如長和(00001),如將碼頭改為興建住宅,所得利潤分分鐘更勝做了幾十年碼頭。

吳鴻生:南華集團主席、《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯



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