南華傳媒資訊網   訂閱雜誌  e-Magazine
    CAPITAL WEEKLY Facebook 專頁
CAPITAL WEEKLY | CAPITAL MONEY
會員名稱:
密碼:
News Wealth Management Property Commerce Politics China Global Lifestyle Health Expert
Highlight Stock Derivative World Forex Commodity View
 
CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 597 期 逾期

樓市專題 政府限「一約多伙」 買家再拆招

政府去年11月初為樓市「加辣」後,不少買家以首置客身分,一次過買入多個單位,避開繳交樓價15%的印花稅;同時又有發展商為促銷,對這類「一約多伙」買家提供優先揀樓等優惠,令真正上車客更難買得心頭好,逼使政府週前出手堵塞漏洞。

不過,有云「你有張良計,我有過牆梯」,大手買家轉移「借人頭」以首置親屬名義入市,讓首置客成為市場新動力。此外,市場亦估計,一旦市況有變,發展商將會加大優惠見招拆招。分析認為,任憑辣招再辣,在樓市供應不足下,樓價只能繼續狂舞。

為了避過辣招,近月頻現大客以「一約多伙」形式入市,今年二月份甚至有一名租樓客,以1.45億元一次過買入啟德嘉匯15個單位,成為一約多伙經典例子,共省稅1,960萬元。基於市況瘋狂,政府終於上週二(4月11日)出招,宣布首置客只可以一份文書購入一伙住宅單位才可獲得稅額豁免,日後如果一份文書,涉及多個單位,須劃一繳付15%的印花稅。

財政司司長陳茂波透露,單在今年2月,涉及「一約多伙」的單位約50多個,至3月已急升3倍至180多個,上升趨勢明顯。運輸及房屋局局長張炳良又指2013年推出雙倍印花稅措施時,市場上「一約多伙」交易僅佔總成交數約3.5%,但去年11月新稅率生效後,則上升至4.7%。特首梁振英在記者會上則指,政府處理房屋問題的基本策略,仍是一方面加大土地及房屋供應,同時間亦透過辣招來打壓三種需求,分別是境外人士買樓需求、投機需求,以至投資需求。

新辣招推出後的首個開售新盤,為長實(01113)旗下北角維港頌,上週三推售152個單位,全日賣出逾90%共142伙,似乎未有受新辣招所影響。業內人士認為,銷情無阻,只因大手客已馬上變陣對應。長實執行董事趙國雄指出,當日共有20多組買家購入逾40伙,大多為區內家庭客,而這些大手客以不同家庭成員名義購入單位,最多一組大手購3伙。

借用親屬身分

至於中原亞太區副主席暨住宅部總裁陳永傑稱,該行客戶整體出席率約80%,新辣招的確影響該行兩成A組大手客,但估計部分買家會動用首置直系親屬入市,再購入多個單位以避開辣稅。他形容新辣招令樓市稍為降溫,惟樓市大方向不變。資深投資者蔡志忠就身體力行示範「借人頭」的做法,協助其90後的首置女兒,以3,100萬元繳付維港頒3座三房單位的首期,將來由女兒自行供樓,而他認為政府收緊「一約多伙」,可增加非大手買家揀樓機會。

「借人頭」代替「一約多伙」成新趨勢,張炳良坦言,政府難以阻止「多約多伙」及以「借人頭」方式買樓,因為做法合乎法例,但提醒買家,如果日後有任何爭拗,其法律權益可能受影響,需要小心評估。正因如此,市場紛紛認為首置客將成為未來新盤的新動力。

事實上,現時政府對首置客的名義較為寬鬆,要成為首置客並不困難。根據政府目前就印花稅的豁免規定,買家只要購入單位時,其名下未有任何住宅單位,就符合「首置客」身分,可說與坊間理解的首次置業意思有所不同,因此,出現資深投資者大鴻輝集團主席梁紹鴻在去年尾亦能以首置客身份斥12億元購入山頂豪宅。

二手盤源大減

分析更指,不排除未來有投資者以首置客名義入市,然後沽貨,再換回首置客身分,以豁免辣招再入市換貨。當然,受額外印花稅限制,投資者最少需持貨3年,才可省盡稅款,流轉週期較長。然而,這就造成市場流通的二手盤大減。

先不理之後發展如何,投資者借用首置親屬名義入市的情況確是愈來愈多,尤其資助子女入市,原因是父母子女之間信任較強,出現業權爭拗機會較細。近年亦有不少富豪以子女名義入市,如思捷(00330)前主席邢李火原及息影影星林青霞以其首置女兒邢愛林名義,以1.15億元買入中半山豪宅The Mayfair一個實用面積2,118呎單位。而按照樓價計算,邢愛林為邢氏夫婦避過15%辣稅,勁慳約1,235萬元。另外,賭王四太梁安琪去年10月亦為兩個90後首置女兒何超欣及何超盈置業,二人分別於以6.46億元及6.45億元購買山頂超級豪宅Mount Nicholson 2期2伙分層單位。

根據統計處數據顯示,目前本港年齡介乎15至19歲的青少年有31.8萬人,這批買家將會在未來3至4年成年,有潛力成為首置客,假設當中一成人獲父母資助入市,每年已經有8,000至1萬伙需求。此外,經投資移民來港的內地客、每日經單程證制度來港的內地客,每年亦提供大量首置購買力。以單程證入境人口計,據政府預測每年就有3萬至4萬人。

業界人士還認為,今次堵塞漏洞後,投資者只會把資金轉移至大銀碼單位,而非逃離本港。如美聯住宅部行政總裁布少明就指辣招會促使大手客轉買大價物業,變相令豪宅市場受惠。原因是一約多伙行不通下,不少投資者會想到不如用同樣的價錢,買入一個大單位。

發展商推優惠

布少明更估計發展商或會推出優惠予大手買家以紓緩措施帶來的影響。回顧近年,港府自2010年以來先後推出多項辣招,仍無阻樓價,主因正是上有政策下有對策。

過去每次辣招一旦影響市況,發展商便會推出各種優惠,如推出最高樓價120%按揭、租客的先住後付計畫,大單位買家可獲車位認購權、大手客最高樓價2.5%現金回贈、過渡性稅款貸款等。讓港人逐步適應辣招,同時令每次加辣的效力亦愈來愈短。

整體而言,本地剛性需求強勁,如過去十多年整體結婚人數有增加趨勢,2014年共有5.64萬對新人結婚。至於出生率方面,2015年約有6萬名嬰兒出生,高於死亡率,整體家庭數和人口仍有淨增長,最新全港失業率低見3.3%,處於10年來的低水平,整體社會對住屋需求仍然殷切。

加上在辣招下,內地客熱情不減,如近日嘉里建設(00683)何文田皓畋就有內地客連掃2伙,成交金額共3,219.34萬元,買家料硬食辣稅,涉稅逾965.8萬元。

因此,美聯布少明認為供應雖續增,但市場的消化力仍未見頂。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料,3月份一手住宅單位售出逾2,700伙,已創出自去年9月逾3,400伙後的半年新高。

在置業需求不變的大前提下,加上「習特會」言談甚歡,聯儲局主席耶倫發表支持「逐步加息」言論等因素下,現階段仍維持樓價全年升15%的預測。

撰文:陳可恩 攝影 攝影:資料圖片、徐煥傑 美術:何智棟 



(詳細內容,請訂閱 e-Magazine

 

   CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 597 期   更多精彩內容
地產論: 樓市始終由情緒主導
任何時候,都有專家勸喻買樓要量力以為,和有心理準備「買完預佢跌兩成」,更相信樓價跌完總會回升,因為樓市始終由情緒主導,當跌得急,根基會更紮實,反彈亦會 ...........
樓市短打: 內地調控樓市政策收效
上月多個內地城市相繼推出新的樓市調控政策,從最新的3月份70個大中城市住宅銷售價格可見,同比漲幅收窄,但按月計仍續漲。一線和二線城市的新建商品住宅價格同比繼 ...........
樓市短打: 錦上路或創新高呎價
錦上路站物業發展項目近日招意向書,為了回應市場關注納米樓增加,政府今次定出興建中小型單位的比例僅約40%,較過往少。分析相信限制條款放寬,發展商出價或較積 ...........
樓市短打: 九建大股東積極收舊樓
中資發展商近年大舉殺入香港,並以天價掃地皮,除了令樓價難跌,中小型發展商的生存空間亦愈來愈少。沒有龐大資金搶地,中小型發展商唯有透過其他渠道增土儲,九 ...........
樓市專題: 政府限「一約多伙」 買家再拆招 
政府去年11月初為樓市「加辣」後,不少買家以首置客身分,一次過買入多個單位,避開繳交樓價15%的印花稅;同時又有發展商為促銷,對這類「一約多伙」買家提供優先揀 ...........
新盤放大鏡: 屯門珀御 入場費吸引
今年復活節新盤戰的參與者寥寥無幾,故新鴻基地產(00016)的屯門珀御成為焦點。發展商以不用400萬元的入場價,吸盡市場目光,更打鐵趁熱迅即加推,提升叫座力。 ...........
二手脈搏: 首季二手註冊量回落近兩成
據土地註冊處最新資料顯示,3月二手住宅註冊共錄4,636宗,二手註冊不但連升兩個月,且創自去年11月後新高。香港置業行政總裁李志成表示,即使二手註冊量連升兩個月, ...........
海外樓市: 東京千代田區 漲勢未止
在世界金融城市排行榜中名列第五位的東京,在2020年奧運會效應下,帶動當地樓市充滿朝氣,東京都心的5大區,單單在過去1年地價便升逾5%,其中地價排名東京第二高的千 ...........
地產八一八: 龍譽 賣樓方式回歸舊時
目前,發展商在推售新盤時,一貫做法係以抽籤形式決定準買家的置業資格及揀樓次序。可是,在一手新盤競爭激烈的情況下,早前卻有中資發展商搞搞新意思,說的便是 ...........
專嘉分析: 首季私樓呎租按季升約1.7%(劉嘉輝)
自今年2月份私樓呎租超越2015年9月約34.3元高位後,3月份進一步攀升。據美聯「租金走勢圖」資料,私樓租金持續向上,3月份實用面積計算的平均呎租報約34.51元,按月續升約0 ...........
萊坊談工商: 長遠土地規畫的重要(林浩文)
候任行政長官已確立,其房屋政策以「置業」為主導,稱目前置業對港人來說是「可望不可求」,表明要開拓更多土地,令港人重燃置業希望。她亦會從多方面開拓土地, ...........
環球地產: 英國冷卻樓市辣招的啟示(章覺文)
香港政府自去年11月加辣,以為可將香港樓價壓抑及回落,可惜樓市不但沒有回落,還愈升愈誇張,有城中富豪、投資經驗老到的投資者,以不同形式去避開辣招。他們可 ...........
按揭攻略: 估價不足如何影響按揭?(黃詠欣)
樓價持續破頂,有部分物業估價滯後,追不上最新市場成交,究竟估價不足如何影響按揭申請?由於估價需要依靠過去成交作為依據,往往當升市來臨得太急,新高成交未及時反映 ...........
芯泳空間: 品牌的故事(Monique Lee)
每一個品牌也有他們的故事,不單悠久歷史的品牌,即使是新的品牌也有他們的宗旨、理念、祈望、靈感等等,猶如初生嬰兒帶父親的理想、祝福來到這個世界似的。 我們作 ...........
「築」動空間: 問個好問題(Alistair Leung)
今天想討論一個老課題:「創意」。現實從來與漫畫有段距離,在我們身處的設計行業,非常羨慕漫畫人物頭上加上一個忽然亮起的燈泡,創意就會湧現出來。對很多藝術 ...........
老闆看樓市: 3,200公頃土地 大解放(吳鴻生、劉若文) 
•港樓愈起愈細,七成是細單位,平均面積連年下跌。 •收回石崗機場.一下子便可釋放出2,600公頃土地。 •貨櫃碼頭地位徐徐下降,不如搬出以騰出土地起樓。 港府出 ...........


 
關於我們 | 私隱聲明 | 豁免條款 | 聯絡我們 | 職位空缺
Copyright © 2017 South China Media Limited All Rights Reserved 版權所有 不得轉載