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CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 597 期 逾期

封面故事貨櫃碼頭起樓 一舉兩得

近期樓市猶如一匹脫疆野馬般,不論政府如何出招打壓,樓價仍然愈升愈有,樓價指數更不斷破頂。究其原因,還是供應不足的老問題,才能支撐蚍茈咫@直向上。為解決問題,政府如今正在扭盡六壬四處覓地,以增加房屋供應。其實在市區中有一大片土地可作考慮,那便是貨櫃碼頭。

事實上,近幾年香港的航運業表現每下愈況,國際排名一直向下,與其靜待香港港口業務日漸萎縮,倒不如學習新加坡,主動規畫將碼頭搬遷,騰空土地作建住宅用途。若然成事,料有多家公司受惠,當中長和(00001)肯定是最大受惠者之一,更有大好機會置換資產。



本港樓市持續火熱,即使早前政府針對「一約多伙」的現象再次出手,宣布一約多伙需繳交百分之十五的額外印花稅,但亦無阻樓市升勢,入市氣氛依然旺盛。在新制下,一約多伙於過去四日的復活節假期已絕跡,但多個一手樓盤銷情理想,當中加辣後首個全新項目新鴻基地產(00016)發展的屯門珀御,收票反應理想,市傳暫收逾一千八百票,較本週四首輪開售的一百一十八伙,超額認購十四倍。



至於二手市場則繼續出現癲價,如沙田市中心一帶的上車屋苑接連破頂,其中沙田中心安寧大廈一個連天台的頂層單位,實用面積三百四十七平方呎,以五百六十五萬元成交,呎價達一萬六千二百八十二元,貴絕屋苑之外,亦貴絕沙田市中心。



另外,受到荃灣區新盤柏傲灣的成交帶動,同區的麗城花園三期七座高層D室,面積七百二十八方呎,不論樓價和呎價均創同類單位新高,以七百八十萬元成交,折合呎價一萬零七百一十四元,是同類單位一個月內兩次破頂。



據中原地產研究部數據,本港四月(截至十一日)樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄三千一百九十三宗,總值二百八十三億九千萬元。該行高級聯席董事黃良昇預測,一二手住宅交投持續活躍,且部分新盤售價進取,加上工商舖四月開始有一手項目登記,全月登記有望達八千七百宗及八百億元,按月升百分之十四點四及百分之二十九點九,連升三個月之餘,亦分別創七個月及近七年新高。

CCL連升十週

事實上,自去年十一月政府加辣後,樓價沒有下跌之餘,更是拾級而上,中原城市領先指數(CCL)於高位橫行十二週,期間累升百分之一點九一。上週四公布的最新數據,CCL連升十週,當中更是連續八週破頂,錄得一百五十二點五七點,按週升百分之零點二五,黃良昇預料,CCL會繼續向一百七十至一百七十五點的目標邁進,升幅約兩成。



樓價在政府打壓下,仍可節節上升,歸根究底也是老問題,住宅供應不足。差餉物業估價署數據顯示,二○一六年的空置率是百分之三點八,反映住宅物業市場供應嚴重不足。然而,要增加麵包的話,沒有麵粉卻是難以成事。財政司司長陳茂波說,不排除運用《土地收回條例》,收回「棕地」建屋。但要回收棕地,又談何容易。



其實在市區中,仍有一大片土地可以考慮,那便是葵青貨櫃碼頭。目前葵青貨櫃碼頭中共有九個貨櫃碼頭,佔地二百七十九公頃,共有二十四個大型貨櫃船泊位,貨櫃碼頭總處理能力每年逾一千九百萬個標準貨櫃箱。而暫被擱置興建的青衣西南十號貨櫃碼頭則有三百一十公頃,若果可全數搬至屯門西或大嶼山,那麼便可騰空五百八十九公頃的臨海靚地。



香港的航運業已大不如前,曾是世界一哥的香港貨櫃碼頭,隨茪u廠北移、上海自貿區開放沿海運輸權,以吞吐量計,上海早已取而代之成為龍頭。本港亦輝煌不再,排名亦一落千丈,香港自二○○五年開始便失去全球港口的榜首,如今只能僅僅保茪郊猁漲鼽m,過去十年的吞吐量更累跌百分之十五。

吞吐量逐年下降

香港海運港口局的數字顯示,去年香港貨櫃碼頭全年貨櫃吞吐量為一千九百五十七萬九千個標準箱(TEU),按年跌百分之二點五,並創自二○○二年以來的十四年來首次全年跌穿二千萬個標箱紀錄。以往內地設有沿海航行權規例,禁止外資航運商作國內航運,因此自由港口一直是香港擁有的最大優勢。然而,自二○一三年開設上海自貿區,放寬沿海運輸權,毋須經過香港轉口運到內地其他城市,進一步打擊本港。



上海市口岸服務辦公室表示,上海港口的吞吐量跳躍式上升,去年貨櫃吞吐量再創新高,錄得三千七百一十三萬個標箱,按年升逾百分之一點六,足足比香港多八成,並且是連續七年位居全球最繁忙港口。而新加坡則跟隨其後,去年處理三千零九十萬個標準箱,與前年持平。第三位為深圳,全年共處理二千三百九十八萬個標箱,按年微跌百分之零點九五。若內地進一步放寬沿海運輸權,香港貨櫃吞吐量將受到沉重打擊。



再加上近年全球的航運業表現轉差,運力過剩、運費過低都令船公司經營愈趨因難。去年,韓國最大航運公司之一的韓進海運,更申請破產保護,為行業敲響了警鐘,任何船公司都有機會面臨同一命運。既然如此,香港何不趁此機會,將貨櫃碼頭搬遷,從而騰出珍貴的土地資源。

星洲模式可學習

觀乎作為全球第二繁忙港口的新加坡,總理李顯龍為增加房屋供應,於二○一三年便提出將東部的巴耶利峇空軍基地遷往樟宜機場,騰出八百公頃土地;另將南面丹戎巴葛、吉寶、布拉尼和巴西班讓四個貨櫃碼頭,將於二○二七年遷往西面的大士港,四個碼頭共騰出一千公頃土地,足以興建一個全新的南濱海城市。兩者釋出的土地面積,相當於九十五個香港維園。



雖然葵青貨櫃碼頭的地契中訂明,租用年限全部於二○四七年方屆滿, 相對新加坡丹絨巴葛港的租約在二○二七年已期滿,足足遲了二十年。但與其坐以待斃,倒不如主動出擊。



據運房局數據,港府未來三、四年可提供的私人住宅單位達九萬四千個,理論上,可滿足每年一萬八千伙的需求有餘。不過,中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師黃元山指出,由於過去十年每年平均落成量不足一萬二千伙,與一萬八千伙的需求比較,每年平均供不應求的數量達六千伙,即使未來五年供應增加,勉強可應付期內需求,惟仍未足夠填補過去十年累計達六萬伙的供應缺口。



可是,若然香港政府能成功騰空出葵青貨櫃碼頭,便可輕易解決供應不足的問題。以葵青區最高八倍的地積比率計算,這五百八十九公頃的用地,可建樓面面積將達五億零七一十萬平方呎,假設以興建五百平方呎的單位計算,即這近六百公頃的土地,可提供共一百零一萬四千二百多個住宅單位。



目前,香港貨櫃碼頭是由五間營運商管理和營運,分別是現代貨箱碼頭、香港國際貨櫃碼頭、中遠-國際貨櫃碼頭(香港)、Goodman DP World和亞洲貨櫃碼頭。在一眾營運者當中,尤以長和(00001)旗下的和記港口信託佔比最高。

和記港口最受惠

和記港口信託分別於四號、六號、七號及九號碼頭經營十二個泊位,並與中遠太平洋合資公司中遠-國際貨櫃碼頭(香港)(CHT)經營八號(東)的兩個泊位,以及與中遠太平洋及中海碼頭香港,建立策略性合作夥伴亞洲貨櫃碼頭(ACT)營運八號(西)的兩個泊位。總計其營運佔地一百六十九點五四公頃。如前所述,以八倍地積比率計,每公頃可建一千七百二十一個面積約五百呎的單位,有關用地若棄碼頭而建高樓,一共可建約二十九萬二千個單位。



而根據長和二○一六年年報,以集團在有關碼頭的實際權益計算,估計從售樓可得的利潤更可會達天價。根據年報,長和佔和記港口託百分之三十點零七的權益,亦即可佔土地權益約有三十三點三公頃。而由於長和佔中遠──國際貨櫃碼(CHT)百分之十五點零三的實際權,故八號碼東佔地權益為四點五公頃。此外,長和亦佔亞洲貨櫃碼頭(ACT)百分之十二點零三,故於八號碼頭西所佔的土地權益為三點四三公頃。總計長和於葵青貨櫃碼頭可佔約四十一點二三公頃土地,以八倍地積計,有關用地約可建七萬零九百五十六個。



雖然估計有關地段的補地價費用不菲、加上現時建築成本、銷售成本扶搖直上,但在樓價向好下,長和開價有望更為進取,以取得優厚的利潤。



以葵涌區地鐵上蓋的新葵芳花園計,現時的二手呎價已達到一萬二千七百呎,而由於貨櫃碼頭用地不少單位都享有臨海海景,加上土地面積廣闊,隨時可建出一個設備齊全的大型屋苑,故開價必然可以更高,如近期南昌站匯璽加推呎價已達到二萬四千元。

料套現逾七千億

雖然貨櫃碼位置跟港鐵有一段距離,交通便利不及匯璽,但以新葵芳花園及匯璽取平衡點,估計每實呎開價亦有二萬元以上,亦即每個單位的價值高達一千萬元。如七萬零九百多個單全售出,估計長和可套現七千零九十五億元。



借鏡早前中國海外(00688)在脗德一號的利潤,其於一三年六月,共斥資四十五億四千萬元「連吞」兩幅啟德「港人港地」地皮,兩幅地皮的平均每方呎樓面呎價約五千一百九十二元,加上每呎四千元的豪宅建築成本,以及假設百分之五的銷售成本,即約七百二十元計算,總成本為九千九百一十二元,而首批平均折實呎價為一萬四千四百元,即取得四成五利潤。



長和若能取得相若的利潤率,那憑茬f櫃碼頭用地,估計便可帶來三千一百九十二億元利潤。同樣為長和系、主營地產業的長實(01113)去年物業銷售收入為五百六十八億元,換言之,在貨櫃碼頭起樓的七千多億元收入,足足等於長實賣十二年樓的收入。



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