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CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 592 期 逾期

資本樓市 香港跟隨加息 樓價難以回落(劉若文)

•樓價節節上升的原因之一,在於低息——計及通脹的實際利率。

•通脹的增速,快過利率的升速,形成負利率,強美元年代結束。

本文出街之日,美國應該一如市場預料,決定加息。這還不特止,一眾大行此前已經調升今年加息預測,摩根大通就認為,聯儲局議息後發表的最新經濟和息口預測,會將今年加息次數預期,由3次加到4次;高盛更估計,今次加息後,下次加息的時間,將由原本估計的9月,提前至6月,並指今年有一半機會加息4次。

對此,香港財金高官又走出來警告。財經事務及庫務局局長陳家強本週一(3月13日)便指出,香港息口一定會跟隨美國走,雖然不會一下子到位,但趨勢必然如此,更謂這是很簡單的經濟現象,並無複雜性云云;此外,如果美國今年加息三至四次,即是息口將會增加一厘,這亦是一年或一年多後會發生的事,市民可據此判斷自己的償還能力。而政府看到的樓市泡沫,已出現了一段時期,出現的原因有兩個,一是供求,雖然空置率低,但可見到供應來得很快;二是低息。換句話說,兩大因素已經改變,大家買樓要小心。

此說似乎已完勝了市場認為港息未必跟隨美息,以及就算加足四次也僅是一厘的論點,然而,息口上升,是否一定會推樓市?非也。簡單邏輯,利息升,代表經濟好,那麼樓市又差得到哪去?正如此前本欄常言,難道港府寧願犧牲經濟,也要夾硬打爆樓市?

通脹重臨

事實上,樓價節節上升的原因之一,在於低息,但此「低息」,並非只指按揭利率,而是實際利率,即是計入通脹。因此,此前看淡樓市前景的中原集團主席施永青,近日也已轉,估計樓市升勢會持續一至一年半,升幅約20%,淨計今年就有機會上升10%。其理據正正是,通脹可能重臨。

因為特朗普正軟硬兼施迫製造業重返美國,又增加基建投資,還全面更新軍備,在在皆令美國工作崗位增加,工資上升,繼而增加消費,導致消費物價指數上升。而特朗普又不會太介意有通脹,因為通脹可令美元貶值,減輕政府的債務負擔,還可令美國製造的產品更有競爭力。因此,估計特朗普會任由通脹的增速,在一段時間面,快過利率的升速,形成負利率,強美元的年代亦可能會就此結束。而歷史上,每逢美元走弱的時候,香港的股市與樓市都會相對造好。

港府扭盡六壬,扭曲市場運作,望亦終於望到美國加息,不過樓價卻偏偏繼續向上,官員無面之餘,最慘的是聽了忠告的無殼蝸牛,如今可承造九成按揭的400萬元上車盤已所剩無幾,「上車天堂」嘉湖山莊都創出每方呎一萬元的紀錄,未上車者更加上不到車。

下一步,港府會怎樣做?會好像新加坡一樣減辣?際此「換屆」之時,加上政府視辣招為德政,恐怕繼任者短期內都不會動之分毫,相反,加辣可能性更高。

劉若文:《資本壹週》總編輯



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