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CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 592 期 逾期

樓市專題 放寬按保限制 放寬按保限制

調查發現,近一年樓價持續上升,除了首期入場費大增外,更由於細價樓買少見少,市民再難申請政府所提供按揭保險,故準買家上車可謂舉步為艱。雖然有市場人士建議政府應放寬按保計畫上限,幫助市民上車,有關當局卻疑擔心市場會把放寬部分政策解讀為減辣,以致一直表明拒絕考慮。

其實減辣並非洪水野獸,以新加坡為例,在土地供應充足下,近年樓價得到控制,並已在減辣。香港政府亦應參考該國房策,以填海增加土地供應,同時放寬樓市調控措施,這樣才能使更多市民安居樂業。

近期本港樓市無懼加息,持續旺場,除了新盤暢銷,二手市況同樣強勁。以中原城市領先指數(CCL)作參考,最新(上週五)報148.67點,按週升0.30%,連續三週破頂。各區屋苑成交價更是頻頻創新高,新世界發展(00017)及萬科(02202)合作發展的荃灣新盤柏傲灣,新近以招標售出2伙,其中面積1,366方呎的單位,以3,006萬元售出,實呎價達2.2萬元,創荃灣新高,打破同區萬景於上月以實呎價2.17萬元出售的紀錄。而何文田帝庭園新近錄得一宗特色戶以4,988萬元成交,實呎價2.34萬元,無論成交價及呎價亦均是屋苑新高。原業主於1998年以2,925萬元購入上述單位,易手帳面獲利2,063萬元,升值70%。

在樓價不斷焱風升之下,市場上400萬元以下的中小型單位大減,經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指出,今年1月及2月400萬元以下的樓盤佔市場比例僅15%及17%,較去年1月及2月的26%及36%大幅下跌,預計有關樓盤的市場比例,更即將會跌至少於一成。

由於現時金管局政策,僅容許首置客購買400萬元或以下樓盤,才可承造90%按保;若樓價介乎450萬至600萬元,則只可承造最高8成按保。至於600萬元以上樓盤,則不能申請按保。而現時低價單位買少見少,亦即令市民上車更為艱難。

難付高昂首期

城大建築科技學部高級講師潘永祥指出,隨政府施加樓市辣招,業主不肯賣樓,加上發展商加價發售,市區一手樓上車價普遍升上600萬元,超出按揭保險上限,令首期成本增加至用家難承擔。以450萬樓價計,在按揭保險計畫造8成按揭下,用家只須支付90萬元首期。但以600萬元樓價計,由於沒有按保,要支付6成按揭,首期負擔升至240萬元。

因此,不少市場人士均呼籲政府因應樓價上升而放寬按揭的限制,當中潘永祥建議,當局應放寬按保樓價上限至700萬元,即允許600萬元樓亦可造8成按揭,同時應檢討放寬最低樓宇買賣印花稅。中原按揭經紀董事總經理王美鳳則建議,把9成按揭貸款額上限由360萬元放寬至500萬元,意味樓價550萬元亦可採用9成按揭。

然而,按證公司總裁李令翔卻稱:「目前無意放寬或收緊現時按揭保險計畫的合資格準則」,並指過去幾年該公司選擇控制風險,並續審慎管理按揭貸款的風險。有不願具名銀行按揭業務主管認為,政府或是擔心若果將9成按揭的樓價上限調升,會向市場釋放減辣訊號,並會引發樓價上揚。

有利大發展商

不過,美聯工商舖行政總裁黃漢成就認為金管局現時對住宅按揭指引「保守過保守」,現時不少人已因無法通過壓加測驗,只能望二手樓輕嘆。而同時因為一手發展商讓買家借得八成半至九成首期,於是不少買家被逼以高於二手樓價的價錢上車。不過,發展商的按揭利息往往較銀行按揭為高,故政策顯然是偏幫大發展商,卻苦了銀行及小業主。

香港政府近年的房策可謂一無是處,在辣招方面嚴重扭曲市場,只能壓抑需求。同時,在供應上卻未能滿足市民的需求。早前團結香港基金發表土地房屋相關報告提到,要滿足政府早前《長遠房屋策略》提出的私人市場建屋目標,在2016至2019年4年間,每年便要平均興建1.8萬個私人單位。然而,根據新任發展局局長馬紹祥的網誌所述,上一年度政府推出僅21幅地皮,可建單位1.45萬個,與原定目標有頗大差距。

至於本年度(2017至2018年度)最新公布的賣地表中,雖然新增住宅用地共20幅,但其中8幅位於啟德發展局,涉及可建單位共7,500百伙。可見政府難覓新地,才會大手推出這些市中心罕有地皮應急,故推測未來幾年政府將會愈來愈難達標。

供應無法達標,近期政府只能從「細眉細眼」處安撫民心,如馬紹祥日前出席電視節目時指,政府關心市面出現「納米樓」,希望市場上大細單位都有所平衡,故政府會在有需要時於賣地條款加入限制單位面積。只是有關政策即使實施,屆時納米樓供應減,問題是樓價依然高企,市民更難上車。反觀與香港一海之隔的新加坡,同樣地少人多,卻由於有長遠的土地供應政策,在辣招配合下,近年成功控制樓價。近日更有減招措施,讓樓市重回健康正常的軌道。

星洲值得借鏡

多年前新加坡跟香港一樣同受樓價上升困擾,當地政府在2009年開始,推行一系列辣招降溫,在2013年更再次加辣。不過,新加坡政府並非全靠辣招來控制樓市,而是同時推出填海計畫,如去年5月,新加坡政府就宣布的大士港口擴建計畫,預計將新增約1,330公頃土地等。

結果,新加坡樓價在2013年第3季開始持續下跌,同時私樓空置率上升。新加坡地產發展商會主席Augustine Tan早前指出,現時新加坡樓市供應過剩,私樓空置率處於11年來最高水平,需要3年才能完全消化。而新加坡樓價去年下跌3%,為連續13個季度下跌,更創下自數據1975年首次發布以來的最長連跌紀錄。在樓價連跌3年之下,新加坡政府上週五(3月10日)宣布減辣,包括下調物業賣方印花稅,放寬物業轉售的繳稅年期,新例於上週六(3月11日)生效。

兩地房策如何,從樓價控制情況可見高低,而香港政府房策上不思進取,除了輸掉民心,更賠上國際地位。環球顧問公司美世(Mercer)於本週二(3月14日)發布今年度全球最宜居城市調查,新加坡為亞太區最宜居城市,全球排名25,主要由於其居住環境,及住屋選擇遠較其他區內城市優勝。

至於香港排名只有第七,較香港領先的尚有5個日本城市,包括東京、神戶、橫濱、大阪及名古屋。美世解釋,新加坡居住環境一定較香港優勝,因獅城的空氣質素較好,而香港的住屋成本太高,令房屋選擇不多。香港政府若要扭轉頹勢,相信必須要儘早落實如東大嶼山等的龐大填海計畫,讓供應增加起來,才可有效制衡樓價乾升的局面。

撰文:陳可恩 攝影:吳敏儀、徐煥傑、資料圖片 美術:何智棟 



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