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CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 592 期 逾期

封面故事發展商暴利 再推高樓價

見刊之日,相信美國聯儲局已宣布加息四分之一厘,意味今年的加息潮已經開始。較多分析預計美國今年會加息三次,但以該國目前的經濟數據而言,加息四次的機會已愈來愈高。不過,「息魔」來訪未有嚇怕本地置業市民,本港的一、二手樓市依然暢旺。

回顧政府自二○一○年開始推出「辣招」打壓樓市以來,至去年甚至把雙倍印花稅(DSD)加徵至一成半。結果,每次出招的影響期愈來愈短,庫房收入卻愈來愈高。同時,發展商的利潤率也不斷提升。以目前發展商的利潤率已升至五成計,相信未來樓價仍未見頂。

近期樓市可謂百花齊放,先是一手市場中,多個新盤展開混戰,新鴻基地產(00016)、長實地產(01113)、嘉華國際(00173)及會德豐(00020)先後推盤,各路新盤已鬥得難分難解,而保利置業(00119)位於啟德的龍譽,亦即將加入戰團,發展商已於週三(三月十五日)率先開放示範單位予傳媒參觀,並隨即上載樓書,提速部署週四開價,趕月內開賣。



二手市場亦不遑多讓,頻錄高價成交,如有上車樂園之稱的嘉湖山莊,即使遠在天水圍,最近也錄得呎價過萬元成交,令市場嘩然。該單位為美湖居二座頂層兩房連天台戶,實用面積四百四十一方呎,以四百四十三萬元沽出,呎價一萬零四十五元,創屋苑新高。奧運站的維港灣亦刷新呎價新高紀錄,屋苑七座中層B室,放盤不足一個月以一千九百二十萬元易手,呎價達二萬一千四百七十七元,破盡屋苑入伙十七年以來紀錄。



市場氣氛如此熱烈,明顯沒有被「息魔」來訪影響,繼續「馬照跑,樓照買」。事實上,美國上週五公布就業數據顯示,二月美國經濟創造二十三點五萬份職位,勝於預期;二月通脹亦升至接近五年高位,以致愈來愈多分析師變調,估計今年或會加息四次。當然,較準確的預測還有待聯儲局發表會後聲明來定。但即使這變數在前,本港樓市仍未受嚇。

港低息環境未變

戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻表示,現時本港銀行體系結餘甚多,達二千六百億元,因此,即使美國加息,本港亦未必跟隨,而且現時按揭息率亦維持在較低水平。故此,在預料本港未必跟隨加息,以及美國加息速度和步伐溫和的情況下,本港短期的低息環境仍會持續,故他認為美國加息,暫時亦未足以令本港樓市出現回調。



當然,輕微的加息幅度難以撼動如狂牛般的樓市外,基於現時發展新項目的四大成本──地價成本、建築成本、發展商辣招補貼成本及人頭成本高踞不下,發展商要保荍Q潤,樓價亦難以下跌。



先講地價成本,不少中資因人民幣近年有貶值壓力,加上有意在本港建立優質樓盤,打響品牌名堂,近來買地愈見狠辣。如去年底至今年初,海航集團以天價三奪睄w區地皮,樓面地價平均一萬三千元。最近鄰近工業區的鴨c洲利南道住宅地,由內房商龍光地產(03380)與合景泰富(01813)投得,每方呎樓面地價約二萬二千一百萬元,較估值上限高出百分之十點六。



而在中資行動之下,本地發展商亦逼不得已參與抬價「遊戲」,如二月尾,本地建築商路勁基建(01098)就拍夥中資的中國平安(02318)奪得港鐵(00066)黃竹坑站一期項目。每方呎樓面地價約一萬九千元,價錢比去年何文田站上蓋一期項目還要高出約百分之十二。

建築成本難回落

此外,近年中、港多項大型工程同時動工,亦大大增加建築成本。建造業人士普遍認為本港住宅的建築呎價現時已上升至四千元,而痚穧a產(00012)主席李兆基更指價格實際已達五千元。工程顧問公司凱諦思(Arcadis)公布本年度全球建築成本排名,亦指出香港較去年上升一位,成為繼紐約之後,全球建築成本第二高的城市。



還有,發展商為應對辣招而增加的補貼成本亦不菲。政府自二○一○年首次推出辣招以來,去年十一月更有新一輪加辣,擁有第二層樓或以上所徵收的DSD劃一至百分之十五。至於非本地買家及公司客的最高稅率,稅項成本合共高達樓價的百分之三十。發展商為維持生意,於是推出各種補貼,如大量折扣優惠來拆招。



另政府一直加緊監管樓市,加上中資發展商殺入本港,都會推高銷售成本(人頭成本)。政府自二○一三年實施一手新例後,對樓書、銷售安排等要求較以前嚴謹,發展商難免要增加人手應對,仲量聯行估計有關成本佔總銷售收益介乎百分之五點五至百分之九。而中資的競爭也令本地發展商要增加推廣及銷售人員,結果令人頭成本不斷升高。

利潤三成變五成

由此可見,樓價在四大成本力撐下,下跌的機會可謂微乎其微。再者,發展商的暴利當前,新盤開價豈能手軟,樓價下跌更是天方夜譚。事實上,過往樓盤定價除了包含地價、建築成本、人頭成本及利息成本外,其中的三成為利潤。可是,如今發展商計算售價時,已沒有「三成利潤」的說法,皆因在樓市向好下,發展商開價進取,當中的表表者,非中國海外(00688)莫屬。自二○一三年開始,賣地市場陸續出現中資的身影,特別是在啟德發展區中,十一幅住宅地中,已有六幅均由中資收入囊中,涉及金額總值約三百零一億元,而中海外正是首間進駐啟德發展區的中資企業,如今已進入收成期,中資賣樓潮亦由此展開。



資料顯示,中海外於一三年六月,共斥資四十五億四千萬元「連吞」兩幅啟德「港人港地」地皮,作價屬市場預期上限,每平方呎樓面地價分別是五千四百七十二元及四千九百一十三元,換言之,兩幅地皮的平均每方呎樓面呎價約五千一百九十二元,當年便有測量師估算,以地皮造價計算,出售的實用呎價會達一萬二千元。

如今項目已變身啟德I號,當中I期在二○一六年中開售時,首批平均折實呎價為一萬四千四百元,即幾乎是當初地價的兩倍。又因為有關地皮是政府想協助港人置業的首個港人港地項目,發展商開價如此進取,遂惹來市場批評。若果以平均地價五千一百九十二元,加上每呎四千元的豪宅建築成本,以及假設百分之五的銷售成本,即約七百二十元計算,總成本亦只是九千九百一十二元,即首批單位的利潤率達四成五。

中海外盤滿x滿

要注意的是,這只是首批單位的呎價,其後單位一批貴過一批,平均呎價已達一萬六千元,即發展商的利潤率亦隨之而增至六成。及至四個月後,啟德一號II期推出時,首批單位的平均呎價更高達一萬七千元,利潤率亦增至百分之六十九點三。此項目的呎價更屢創新高,近日有個別單位呎價高達三萬元水平,利潤率攀升至一點八倍,可見其利潤是如此豐厚,十分和味。



啟德一號作為區內的首個私人項目,其定價有一定指標作用,就以近日正在熱賣的嘉華位於同區的嘉匯為例,首批折實平均呎價已達一萬六千元。資料顯示,在二○一四年時,此項目的地價僅五千三百三十元,較中海外所奪地皮只貴了百分之二點六,但在項目定價上,因參考了啟德一號,故開價上亦不手軟。



近日,嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明稱,嘉匯至今已累售五百八十六伙,套現五十六億元,平均呎價逾一萬九千元。若以上述的方法計算,在扣減人才成本、建築成本及地價成本後,其利潤率更高達八成五。



一樣位於同區的保利置業龍譽,亦即將推出,根據資料,其地皮的每方呎樓面地價為六千五百三十元,假設以上各項成本,加上發展商指此項目具有的單邊海景優勢,換言之,此項目開價至少高達一萬八千元,才可達到約五成多利潤的目標。大家不妨拭目以待。

柏傲灣回報超高

其實,開價高的狠勁,並不只局限於中資,亦不局限於啟德發展區。正如同樣在一三年賣出荃灣西地皮,如今已由新世界發展(00017)與萬科合資發展為柏傲灣。該項目自年初開售以來,已累沽七百八十九伙,佔可售單位逾百分之九十六,套現逾七十三億元,續成今年首季新盤市場吸金王。



該項目於本週四推出的九十九伙,折實平均呎價為一萬七千四百七十二元,觀乎目前項目附近二手屋苑造價,如指標屋苑之一的萬景峰,近期呎價亦只是一萬四千三百五十六元,如今柏傲灣新一批單位的呎價已高出約兩成二。在扣減各項成本後,這九十九個單位的利潤率亦高達百分之七十五點一。如此看來,在中海外的帶頭下,相信暴利項目會陸續有來,樓價亦只會繼續愈升愈有。



事實上,政府最初推辣招無非是為了壓抑樓價,幫助市民上樓,然而,現在四大成本高企下,政府雖然一再加辣,但基本上可謂無功而還,如截至三月五日的過去一年,中原城市領先指數(CCL)就上升了百分之十四,而近期推出的新盤更往往只有首批單位貼近市價,若反應良好,便不斷加價加推。



樓市形勢大好,加上中資搶高地價,政府庫房收入就愈見豐厚。其實政府加辣本來預算地產方面收入會因交投稀疏而暴跌,結果反而因資金不斷流入地產市場,賣地和印花稅收入不跌反升。以二○一六至一七財政年度為例,地皮造價理想,連同尚未批出的土地,截至二○一七年三月三十一日止,預計賣地收入高達一千一百七十八億元,創歷史新高,較預期多出五百零八億元,增幅達百分之七十六。

政府房產稅收勁

成績如此優秀,主要是中、港資金都積極入市所推動,如海航集團在啟德以高價奪地,在兩個多月內共投得三幅住宅地皮,涉資近二百億元。至於商業地皮方面,亦有新世界以近八十億元奪得長沙灣瓊林街商貿地,創商貿地歷來最貴。同時,去年樓市交投熾熱,不少投資者,尤其內地買家不惜付出樓價三成的辣招稅入市,故二○一六至一七年度的印花稅收入亦較預期多百分之十六至八十億元,收益共五百八十億元,當中百分之五十九來自物業交易稅收。單是這些與土地有關的收入,已佔整個年度政府收入五千五百九十五億元中的三成一比例。



而財政預算案預期,二○一七至一八年度賣地收入預期會維持在較高水平,達一千零一十億元,佔來年預算收入的五千零七十七億元中的兩成。更有市場分析估計,由於未來的私人住宅供應將逐步回復年均近二萬伙的水平,加上樓價不斷創新高,故日後的賣地收入有望再創新高。此外,隨茠騑薯a產股開始派成績表,亦揭露了發展商的暴利,當中如新地截至二○一六年底止六個月半年,純利二百零六億元,按年增長百分之四十。至於新世界截至去年底中期純利亦達四十億三千萬元,按年升百分之三十一點三。可見政府推出的辣招無效之餘,根本錯了方向。樓價高企,小市民叫苦,最終只有政府及發展商受惠。





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