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CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 588 期 逾期

樓市專題 入伙潮 難擋租金升勢

地產代理數據顯示,本港整體租金持續上升。隨不少業主在新辣招下轉賣為租,加上新一年新樓主要集中地如將軍澳,將有多個新盤陸續入伙,供應大增之下,有分析指租金將會受壓。

不過,一手樓價仍維持在高位,年輕人上車難,加上過去數年政府的樓市措施,已壓抑投資需求,令即將入伙的新盤中,投資者的比例不及過去水平,料市場消化租盤不難,故租金難跌。尤其港島區租盤少,收租繼續可享持續上的回報。

中原地產新簽租約統計數據顯示,1月份全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每方呎錄得33.8元,為歷史第三高,連升10個月,累升11.6%,跟2015年9月份34元的歷史高位,相差僅0.2元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,1月份為傳統租務淡季,但租金不跌反升,反映租金仍有力向上。而估計新春長假過後,租務市況將會更趨活躍,料2月份租金有望升穿歷史高位。

另一邊廂,美聯物業房地產數據及研究中心資料亦顯示,今年1月住宅租務個案按月減少約14%,惟私樓呎租則呈平穩發展,按月輕微回升約0.7%,實用面積計算的平均呎租報34.15元,而過去數月一直於34元水平徘徊。

一方面平均租金逼近歷史高位,另一方面市場卻有個別劈租情況。以藍籌屋苑沙田第一城為例,其中39座高層H室,實用面積304方呎,放盤兩週,全包叫租1.1萬元,惟近期租客少,最終被壓價至9,800元租出,比市價1.2萬元,低18%。綜合資料,現時沙田第一城的細單位,月租比去年底便宜1,000元,跌幅約8%至10%。

另外,屯門茵庭一個376呎低層兩房戶,於農曆新年前叫租1.1萬元,業主見單位遲遲未租出,過年後有客洽租,便即時劈租2,200元,以8,800元租出,呎租23.4元,減幅達兩成,亦較市價1萬元低約12%。

新盤入伙潮

劈租乍現市場,分析認為是源於政府加辣後遺症浮現,部分業主寧轉租不賣,令市場租盤供應增加。如沙田第一城鎖匙盤由加辣前僅10個,短短三個月激增近4倍至49個;嘉湖山莊現時約有50個租盤,亦較去年底增約1.5倍。

理工大學建築及房地產學系教授許智文指出:「雖然現時一手旺、二手弱,但二手樓價未有明顯下調,大部分業主仍憧憬樓價向上,而且目前的租金回報相對銀行的存款息率仍算吸引,故業主普遍寧將手上單位出租。」

除了二手租盤增加,去年第四季開始的新盤入伙潮,亦對住宅租金帶來壓力。根據代理行數據顯示,去年第四季預計入伙的單位數目合共達到約5 ,775伙,較去年第二季及第三季的約3,500伙及約2,600伙,大增約65%及1.2倍。

踏入新一年,近期更有8個新盤陸續入伙,當中包括東環II、天晉IIIA及峻瀅II等。當中將軍澳成為新盤供應庫,2月份市場有約250個新增私樓單位招租,以2房戶為主。

如近港鐵康城站的峻瀅2期,1月份收匙,另將軍澳南的嘉悅及帝景灣已收樓約一兩個月,同期帝景灣錄得減租個案。

美聯住宅部行政總裁布少明指出,據過往經驗,新盤入伙時,必有2成至3成為租盤;而當中有部分投資者為盡早將單位租出,或會以低市價放租,料新盤入伙頭半年,都會令該區整體租金有所下跌。

三因素支撐

雖然在入伙潮下,為整體租金往上衝增加了不少難度,不過,市場普遍認為,隨辣招扭曲市場,租金難以大跌。原因在於雖然辣招讓個別業主轉賣為租,租盤增加,但同時讓年輕人更難上樓,結果租務需求大增,成為租金的推動力。加上一手新盤投資客減少,買家以自住為主,因此租盤比過去更快被市場所吸納。

在辣招之初,購入單位價格愈貴,要付的雙倍印花稅率愈高,加上400萬元以下物業才可申請九成按揭,450萬至600萬元物業申請按揭的成數上限只有八成,故資金瘋狂流入300萬元以下的細價單位,最終導致中小型物業愈升愈有。細單位樓價堅挺,令部分財力不足的準買家或延緩入市計畫,結果推高住宅租金。

此外,辣招之下,額外印花稅為期3年的禁售期,本已遏抑不少投資客入市,而至去年十一月初政府突擊為樓市加辣,除手上沒有香港物業的本地客外,住宅買家畫一要支付樓價一成五的印花稅,進一步趕絕投資者。現時市場上新盤以自住為主,放租盤減少。收租客的入市比例大幅減少,市場上的租盤基數低,故就算租盤增多,市場也可吸納。

因此布少明雖然估計今年整體租金會持平,但因為中、小型住宅的需求大,整年計該類單位租金仍有3%至5%升幅。唯個別有大型新盤入伙的地區,租金表現或會較遜色。

港島升力強

除了中小型住宅租金繼續有支持,在入伙潮中,今年各區租金相信亦會有很大差異。當中如前所述,將軍澳將為「重災區」,代理預計該區租務走向將平穩。而在九龍區,近期陸續入伙樓盤,主要集中在由房協發展、位於長沙灣的「大四喜」,即喜薈、喜韻、喜漾、喜盈,共涉及約930伙。

以喜薈規模最大,佔350伙,目前租盤約有40多伙,叫租每方呎約36元起步,而其餘「姊妹盤」較早前錄得呎租約33元至35元水平,故業主議價空間不大。

至於港島區一帶,由於長期缺乏新盤,整體租務仍相當暢旺,當中租盤一向搶手的港島東及灣仔一帶,雖然有個別入伙新盤去年租金已勁升三成,但預計今年區內仍有10%的升幅。

利嘉閣分行經理梁浩賢指出,灣仔囍由本月初至今暫時錄得8宗租賃成交,平均實用面積呎租62.6元。而現時屋苑備有鎖匙的租盤極少,只有約15個,開放式單位「入場費」月租由約2.2萬元起。而新近促成的5座低層G室一房戶租賃成交,面積440方呎,最終以2.5萬元全包價形式成功租出,折合呎租56.8元,享租金回報率高達約4厘。

撰文:陳可恩 攝影:吳敏儀、資料圖片 美術:何智棟 



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