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CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 588 期 逾期

資本樓市 為現港府房策埋單(劉若文)

•埋單計數?尚未交卷。

•增加供應是數字遊戲。

•地產生意亦可以蝕本?

隨新一屆特首提名期展開,現屆政府的任期正式進入倒數,是時候為其施政「埋單計數」。當中,房屋以至土地政策,向來都是重中之重。

然而,從現屆政府2012年7月至今計算,樓價指數由206.1點,上升到306.8點,升幅接近一半;租金指數亦由144.8點,上升至172.3點,升幅接近兩成;相反,私樓人均居住面積卻由204方呎,大減接近兩成,至167方呎。

特首梁振英接受傳媒訪問時則說,考試未完,尚未交卷。他解釋道,建屋發展週期需時4至5年,換句話說,其上任後開始實行的政策,現在才開始見到成效,而事實上,今年供應便可到位,未來3至4年的一手潛在供應,將從上任前的6.5萬伙,急速增加至9.4萬伙,升幅達到45%之巨;私樓落成樓就由近5萬伙,增加到近6萬伙,升幅超過兩成;以賣地興建量計,亦由上屆的2萬伙,急增至5.1萬伙,多了1.5倍,而「任何一種商品供應,增加45%是一種可觀增幅」,因此認為自己已經做出不少成績。

內房坐得起貨

然而,本欄早已指出,一切皆是數字遊戲罷了,量數的增加,全因每個單位平均面積的減少。政府若想真正解決房屋問題,就要大規模地覓地,解決土地短缺問題。

根據政府《2030+》報告,香港未來需要4,800公頃土地發展,而現有、已落實及已規畫發展的土地,當中還已包括發展難度極高的棕地等,亦只有3,600公頃,即是長遠土地赤字達到1,200公頃。

正因如是,相信內地資金就是看到這個缺口,又或是政治任務又好,甚至是因為人民幣貶值資金需要找出路又好,以及眼見內地人來港買樓的趨勢,於是蜂擁來港搶地,以致地價節節上升,加上其他成本上升,結果推高樓價,想跌都難。

雖然梁特直言,做地產生意亦可以蝕本,不過,此言實在差矣。事關以往香港地產由本地發展商領軍,天價買地之後遇樓市逆轉,為求貨如輪轉,唯有蝕賣,然後平買(地)平賣(樓);可是如今加入搶地的中資,每間只買入兩、三幅地皮而已,即使是往往價驚四座的海航,也是買了三幅啟德地皮罷了,絕對有資格「坐貨」。

事實上,回看一眾在港有地的內地房地產商,譬如因為一個「港人港樓」啟德一號而賺到笑的中海外(00688),在港土儲與內地土儲簡直是蚊髀與牛髀,坐一坐貨,完全沒有問題,可謂不憂賣。因此,香港樓市實在看不到大跌的理由。

劉若文:《資本壹週》總編輯



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