南華傳媒資訊網   訂閱雜誌  e-Magazine
    CAPITAL WEEKLY Facebook 專頁
CAPITAL WEEKLY | CAPITAL MONEY
會員名稱:
密碼:
News Wealth Management Property Commerce Politics China Global Lifestyle Health Expert
Highlight Stock Derivative World Forex Commodity View
 
CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 588 期 逾期

封面故事林鄭房策最高效 賣地派錢更直接

為期兩週的特首提名期終於展開,代表「特首跑馬仔」正式進入直路。參選人之一的林鄭月娥,基本上已成功入閘,日前亦終於就教育、稅務、置業三方面提出願景及建議。

當中,房策成為市場焦點。當其餘三名參選人都主要是以更多的公營房屋爭取支持,有暴殄寶貴土地資源之嫌,每年損失的經濟價值,更達四千五百億元,而林鄭雖然亦建議增加兩個公營房屋的階梯,但卻是以協助市民置業為目標,明顯實際得多,經濟效益亦高得多。

其實,若要有效解決房屋問題,置業階梯應該不增反減,由現時的三層,減至只剩公屋及私樓就更簡單;然後將原本興建公營房屋的土地出售,將賣地收入補貼市民置業便最直接。同時透過填海增加土地供應,才能根治樓價急升的局面。

「特首跑馬仔」進入直路,為期兩週的特首選舉提名期於本週二正式開始,各參選人能否入閘,還看此兩星期。在四名主要參選人中,林鄭月娥成功入閘基本上已無懸念,除已獲得中華總商會、體育小組等綑綁提名外,又獲合共擁有過百票的民建聯、二十票的經民聯,以及新界區議會的五十三名選委表態支持。即使扣除部分民建聯、經民聯區議員後,林鄭的提名票亦至少有一百八十六張,已超過提名門檻一百五十票。



與林鄭一爭高下的前財政司司長曾俊華,在沒有中央「加持」下,如今仍努力四週爭取提名,截至本週二約有三十多張票,距離入閘門檻仍有一段距離。至於新民黨主席葉劉淑儀亦一樣,選情處於下風,更葡萄地指出,林鄭十分強勢,沒有政綱都可以「入閘」。



的而且確,相比其他候選人,林鄭至今仍未有一份完整的政綱,並指要待三月上旬才會公布。不過,在此之前,她在提名期開展前一日,即本週一,亦公布了「政綱第二『步』」,就教育、稅務、置業三方面提出願景及建議,但就未有提出具體執行措施。



林鄭建議,將企業首二百萬元的利得稅率,由目前百分之十六點五,下調至十,預計數以萬計的公司受惠,每年在利得稅的負擔減少四成,從而紓緩中小企的成本,改善員工條件;教育方面,她稱目前港府的教育開支遠低於其他高收入經濟體,經常性開支佔港府開支比例,過去二十年由百分之二十五點三,下跌至二十一點五,故建議每年增加五十億元經常性教育開支。

增加置業階梯

而作為爭取支持的最強手段房屋政策,林鄭則認為須重建置業階梯,包括增建「綠置居」供應,讓經濟條件有所改善的公屋租戶購買,繼而騰空公屋單位給輪候人士;以及在居屋及私樓之間,構建中產家庭可負擔的「港人首置上車盤」。



她指出,目前正有二十八萬家庭輪候公屋,而近六年間,私樓樓價指數飆升一倍,但家庭入息中位數僅上升百分之四十三點九,形容置業對港人是可望不可及,而她的房策會以置業為主導,為不同收入家庭提供置業機會。



至於在解決土地供應問題上,她表示若然當選,會邀請各界檢視土地來源,包括填海、舊區重建、棕地、郊野公園邊陲及私人發展商土地儲備等。

理念正確 方法錯誤

林鄭的房屋政策以置業為主導,方向絕對正確,香港黃金五十創辦人林奮強亦言,現時本港有七十多萬個家庭居於出租公屋,佔全港三成。雖然公屋以低廉的租金,照顧了大量低收入家庭,但無論租住多久,單位都不屬於自己,因此無法分享因土地升值所帶來的財富增值,大量土地價值等於被封鎖在公屋內,無人得益。因此,若然政府可以協助公屋住戶置業,便可有效釋放更多公屋單位,即使不用大量興建公屋,相信也可應付公屋需求。

不過,林鄭提出的綠置居,並非新概念,而是梁振英政府提出的產物,去年十月已推出首個項目景泰苑,只供綠表申請,單位售價為市價的六折。結果,反應相當麻麻,截至二月初,僅售出五百八十個單位,佔總數的七成而已。



房委會資助房屋小組主席黃遠輝認為,綠置居的單位,需要有一定吸引力,如面積較大、位處市區等,才能吸引綠表客遷出公屋購買,「因此好難在新界地區推出綠置居」。理大建築及房地產學系教授許智文則指,綠置居單位一定要「夠平」,才可吸引綠表客放棄公屋,但此舉最終只會增加房委會補貼在資助房屋項目的金額,加重房委會的財政負擔。



至於「港人首置上車盤」,據林鄭的解釋,猶如已壽終正寢的「夾屋」定位。然而,據新一期居屋家庭入息限額已提高至五點二萬元,黃遠輝認為,夾屋若要設限恐怕要更高,例如六萬至八萬元之間的家庭,吸引力未必太大,加上在目前土地供應緊絀下,恐變相爭奪居屋資

源。



而目前現存的置業階梯之一的居屋,雖然是公屋或夾心階層市民的上車希望之一,但同樣擺脫不到加重庫房負擔,以及浪費土地之嫌,最終亦只會進一步推升私樓價格。雖然相對公屋而言,居屋可以出售圖利,但現時居屋以市價七折出售,政府亦會白白損失了樓宇三成價值的機會成本,逃不了賤賣資產的命運。



事實上,現時香港的房屋問題,歸根究底就是不夠土地。按照政府在去年底公布的《長遠房屋策略》建屋進度,未來十年的公營房屋目標本來為二十八萬伙,但政府有把握能推出的供應僅得二十三萬六千伙,距離目標仍欠四萬四千伙。於是,政府為求達到目標,更不惜強搶市區靚地興建公營房屋,嚴重浪費土地資源,又加重庫房的負擔,更同時加速貧富懸殊。

派錢資助市民上車

因此,林鄭月娥提出由三變五的置業階梯,即公屋、綠置居、居屋、港人首置上車盤及私樓,非但不是上上之策,更會將事件複雜化,反而將現時階梯簡略至僅得公屋及私樓就更簡單;繼而將興建公營房屋的土地,售與私人發展商,興建私人住宅,再將賣地的收入補貼給市民置業,最為直截了當。

如政府正打近期屢錄天價地皮成交的啟德發展用地的主意,規畫署大手筆建議將鄰近沙中線土瓜灣站、啟德體育城旁的四幅海景靚地,即第2B區三、四、五及六號地皮改作興建公營房屋,地盤面積合共約五十一萬六千方呎,涉及樓面多達三百三十五萬八千方呎,提供六千個單位。



須知道,啟德發展區作為市區的一塊臨海大型地皮,每推出新地皮往往都吸引不少中資企業追捧,投標價更是不斷創新高,以目前該區每方呎地價逾萬元計算,政府打算撥作興建公營房屋的四幅地皮,地價就至少逾三百億元。與其以百億靚地作公營房屋之用,暴殄珍貴土地資源,不如將這些地皮出售予私人發展商,再將賣地收入直接向公屋戶補貼買私樓,更加符合經濟效益。以三百億元分給六千戶計,每戶就可以得到五百萬元!



據二○一六至一七年度的財政預算,政府預料賣地收入將錄得六百七十億元。不過,在地價節節上升下,安永香港及澳門地區主管合伙人陳瑞娟預計,今個財政年度的政府賣地收入料會創新高,達到一千零四十億元。而根據《長遠房屋策略》,未來公私營房屋的比例為六比四,如果將原本用以興建公營房屋的土地賣作私人發展,政府每年賣地收入便可增加逾千億元!

仿傚星洲 積極填海

派錢增加市民置業率之外,土地問題方面,政府則可透過填海增加大量土地。以新加坡為例,由七十年代起,透過填海增加了一百四十一平方公里土地,佔土地總面積約百分之二十,島上各種重要建設,如樟宜機場、聖淘沙等,主要都是透過填海而得,對當地住屋、經濟發展有很正面作用。



而當地政府近年並沒有放慢增加土地的步伐,加速製作「麵粉」,讓新加坡能持續發展。根據其二○一三年發表的土地資源規畫書,為滿足未來人口可能增加的需求,將填海造地擴大國土面積,預計到二○三○年,將填拓另外約五千二百公頃土地,足足等於兩個半港島東區的面積,使新加坡總面積從二○一三年的七百一十四平方公里,擴大到七百六十六平方公里。



去年五月,新加坡政府宣布的大士港口擴建計畫,便預計將新增約一千三百三十多公頃土地,將在未來約三十年分四個階段發展,首階段佔地四百一十四公頃,其中二百九十四公頃正是填海地段,預計會在五至八年內完工,完成後港口每年可處理約二千萬個標準箱,有助新加坡維持及鞏固其全球樞紐港領先地位。



另外,當地政府亦在去年十一月公布在德光島西北部海域的填海計畫,旨在騰出現時島上軍事用地,作住屋、商業和醫院等其他用途,預計工程在二○二二年完成後,可為新加坡新增八百一十公頃土地。

東大嶼填海成希望

至於香港,由七十年代起透過填海只增加了七十一平方公里,僅相當於同期新加坡填海造地面積的一半,亦只佔本港土地總面積的百分之六點一,在○五年後填海工程更近乎停頓。在土地缺乏下,經濟停滯不前。



香港總共有一千六百五十平方公里的水域面積,產權全屬政府所有,填海可避免因收地、業權和搬遷賠償等爭拗而令發展滯延,甚至擱置,不失為增加土地妙法。現任財政司司長陳茂波在擔任發展局局長時就曾指出,香港多年來填海面積,只佔城市總面積百分之七,但已容納了百分之二十七居住人口及百分之七商業活動,顯見填海的效能之高。



其實,香港政府早前亦有提出龐大的東大嶼山填海計畫,有關計畫是政府《香港2030+》發展計畫的核心,透過在大嶼山以東、香港島以西的交椅洲和喜靈洲附近填海一千公頃,並連接梅窩成為大都會,成為一個可住四十萬至七十萬人的市鎮,並包括一個核心商業區。



伴隨填海,還會興建共長二十九公里的大橋或隧道以及鐵路,連接東大嶼都會與香港島、大嶼山和九龍,以及電力、通訊等基礎建設,有望成為香港有史以來規模最大的基建工程。



選址在大嶼山東面的中部水域興建人工島,由於鄰近港島及大嶼山兩個經濟命脈,有條件發展成為中區、九龍東以外新核心商業區,以滿足甲級寫字樓和其他商業用途的需求、提供更多就業機會,以及促進香港長遠經濟增長。



而且除了透過興建人工島推動大嶼山發展外,政府亦會同步就欣澳填海計畫進行研究;消息透露,初步評估欣澳填海對生態及白海豚影響較細,故率先啟動,填海後用地會作康樂及旅遊發展,而用地鄰近迪士尼公園相信會有協同效應。



在《香港2030+》報告中,估計未來香港需要逾四千八百公頃土地發展,而現有、已落實及已規畫發展的土地只有三千六百公頃,長遠仍缺乏一千二百公頃土地,故若有關計畫若能落實,正好有望填補這個土地空缺,若能加上欣澳等填海計畫,未來或甚至不用動用更具爭議的郊野公園土地,已能讓樓市有足夠供應。然而,一如過去發展東北等計畫,民間已有不少環保團體如守護大嶼聯盟等發聲反對,故今次計畫能否成事,將考驗新一屆政府的決心及拆彈能力。





(詳細內容,請訂閱 e-Magazine

 

   CAPITAL WEEKLY 資本壹週   第 588 期   更多精彩內容
資本財論:特朗普非跪低 中美惡鬥難免
美國總統特朗普上週四與中國國家主席習近平通電,特形容為「進行了十分熱切的對話」,另外還強調和中國應該好好相處,最為重要的是特朗普承認「一中政策」。記 ...........
政經人語
希望過去的怨氣,都在今次判決後慢慢化解! 特首參選人葉劉淑儀 對於七警週二被判罪成,葉劉稱尊重法庭的裁決,知道七警被判刑後感到「好難過」,希望法庭「盡量 ...........
財經短打:中國海工里程碑鑽井平台大突破
中國不但在航天領域發展一日千里,在海洋工程(簡稱海工)發展上亦是如此。全球最先進的超深水雙鑽塔半潛式鑽井平台「藍鯨1號」在山東煙台正式命名交付,該平台是 ...........
財經短打:電視廣播加回購價抗敵意收購
雖然電視廣播(00511)經營愈見困難,但未減其吸引力,上週電視廣播收到傳奇影業(名稱和萬達一年多前收購的荷李活傳奇影業『Legendary』相同)收購百分之二十九 ...........
財經短打:特朗普擬改匯控定義打壓中國
特朗普在上任後不斷簽下行政命令,試圖從各種渠道增加美國的就業機會,而作為其最大「敵人」的中國,特朗普亦終於出招,但就計畫從匯率政策上出手。市場傳出美國擬制定 ...........
封面故事:林鄭房策最高效 賣地派錢更直接 
為期兩週的特首提名期終於展開,代表「特首跑馬仔」正式進入直路。參選人之一的林鄭月娥,基本上已成功入閘,日前亦終於就教育、稅務、置業三方面提出願景及建議。 ...........
財經熱話:全球基建大時代建材股起舞
東大嶼山都會項目工程涉及金額數以億計,有望成為香港有史以來最大型的基建,一旦上馬,定帶旺不少工程、建材企業。業內人士估計,二○二二年將會是香港基建工程 ...........
財經最前線:內銀嚴控貸款 影子銀行得利
中國債市去年底遭拋售,在內地銀行減少向經營困難的行業借貸下,愈來愈多中資企業扮演債主角色。研調機構CEIC表示,去年中資企業間的貸款增長20%至逾13萬億元人民幣, ...........
財經追擊:貼身市場 電商最後掘金地
現代人對打扮愈來愈有要求,已不再只求外表光鮮,「內衣」亦成為日常服飾中重要的一部分。市場預測,全球貼身內衣行業零售總值到一九年將達四千六百億美元,當中最大 ...........
財經脈摶:共享單車 掀起投資新浪潮
共享經濟過去幾年成為中國一個投資熱點,現時已涉及十大行業、三十個子領域。分析認為,在互聯網普及和政府的支持下,未來五至十年,共享經濟將繼續是經濟發展的熱點 ...........
財經八一八
華置董事局 陳家天下 對親人與愛人,大劉(劉鑾雄)一向出手豪爽,除了大送超級名牌手袋、寶石之外,成幢商業大廈都可以送。新劉太甘比,近期收禮物收到手軟之際, ...........


 
關於我們 | 私隱聲明 | 豁免條款 | 聯絡我們 | 職位空缺
Copyright © 2017 South China Media Limited All Rights Reserved 版權所有 不得轉載