CAPITAL WEEKLY 資本壹週

南華傳媒資訊網傳媒匯庫訂閱雜誌 e-Magazine

會員名稱：密碼：

樓市放大鏡

南灣天價一二手通殺

Text：鄭配珈　Photo：張文康　Design：林國基

踏入七月，新盤攻勢一浪接一浪，先有信置（00083）大角咀帝珉．皇殿；事隔一週，新地（00016）同區形品．星寓亦然登場，兩盤一輪激戰，結果旗鼓相當，形品．星寓以量取勝，帝珉．皇殿則以價佔優。

形品．星寓功成身退，好戲還在後頭，新地與嘉里（00683）及百利保（00617）合作的鴨脷洲南灣立即接棒，更貫徹吊高來賣作風，首批單位平均呎價逾一萬七千元。儘管樓盤的地理位置，較南區豪宅貝沙灣遜色，但訂價卻更有過之。

南灣原屬工業用地，如今變身超級豪宅，身價翻了幾番，發展商固然是大贏家。另一邊廂，附近二手屋苑如深灣軒、貝沙灣，甚至海怡半島等，也屢錄高價成交，二手業主亦齊齊得米。

新地形品．星寓單挑信置帝珉．皇殿，已於前週曲終人散。前者以低價出奇制勝，幾乎「一Ｑ清枱」，短短兩天，便售出逾三百伙；至於帝珉．皇殿，也不失禮，去貨雖然較慢，但成交價卻非常亮麗，創出奧運站呎價第二高的紀錄。

有關單位乃特色戶「天際泳池大屋」，位於六座七十二樓Ａ室，面積一千四百七十六方呎，以三千六百九十八萬八千元成交，即是每方呎要二萬五千零六十元，僅次於君㗝港一座頂層CEO Penthouse複式而已。況且，同樣備有私家泳池的CEO Penthouse，面積廣達五千二百七十二方呎，另連約五千方呎天台及平台，更包六個車位，呎價才不過二萬五千九百八十元。

形品．星寓賣得七七八八，眼見一手市場有市亦有價，新地急急推出鴨脷洲南灣上陣。樓盤由九座低密度大廈組成，一字排開，提供七百一十五個單位。分層單位面積由五百九十一至二千五百六十七方呎，大部分設五十方呎露台。戶戶都高樓底，標準單位達三點三米；第一及二座的大單位，更高達三點五米。另有四個面積三千三百六十六及三千九百二十方呎的特色戶，位於第一及二座三十七樓的，是相連戶；三十八至三十九樓則是複式戶「天外天摩天大屋」。

位置不足　包裝搭夠

雖然南灣的地理位置自成一隅，但鴨脷洲並非豪宅地段，加上樓盤附近現時仍有不少船廠，難怪新地再使出「殺手鐧」，於樓盤用料及設施方面落重本，務求要包裝成極級豪宅出售。

用料方面，第一、二座的臨海單位，廚房及浴室配套大有來頭，包括Poggenpohl的SEGMENTO廚櫃系列，以及Sub-Zero的雙門特大鋼材雪櫃、Miele洗衣及乾衣機等；浴室則採用Hansgrohe、Dombracht及Duravit等品牌，其中主人浴室還有雙面盆、淋浴間與浸浴缸等。

另外，樓盤的會所Club Voyage，更斥資五億元打造。約十五萬方呎的地方，闢了八千方呎為臨海餐飲設施及宴會廳。其中，「千帆匯」採用落地玻璃，可橫掃深灣遊艇俱樂部、海洋公園至香港仔海峽的一百八十度海景，除了各國美食，附設的蠔吧，更標榜提供由世界各地空運到港的新鮮生蠔。

至於佔地約一萬五千方呎的室內外游泳池區，泳池長逾二十五米，並設按摩浴池。而佔地約三千方呎的「極目健身房」和「淋漓鍛練館」，就提供聲稱是區內樓盤罕見的健身設備及瑜伽練習間。發展商更與私人遊艇會合作，提供不同類型的遊艇供住客挑選，另遊艇會也可度身訂造私人遊艇駕駛課程。

一呎等如海怡兩呎

扭盡六壬為樓盤升級，開價自然亦貴同區一截。由於要跟足「九招十二式」指引，早於上週一，新地已派發南灣首批五十個單位之價單。該批單位分布於第三座八至三十六樓Ａ及Ｂ室，全屬海景單位，主要望香港仔南避風塘海景，建築面積介乎一千九百六十八至一千九百九十八方呎。雖然只是兩房，但平均呎價卻高達一萬七千二百八十八元。

最平的是八及九樓的Ｂ室，建築面積一千九百六十八方呎，訂價三千一百一十一萬六千元，即是每方呎亦要一萬五千八百一十一元；最貴的三十六樓Ａ室，建築面積一千九百九十八平方呎，訂價三千七百九十四萬六千元，呎價更達一萬八千九百九十二元。

以平均價計，南灣較區內傳統藍籌屋苑海怡半島，貴了超過一倍之外，與薄扶林豪宅貝沙灣相比，該屋苑最新的第六期，現時平均呎價也僅為一萬五千元左右罷了，仍然相差百分之十五之巨。

這還不特止，新地派發的第二張價單，價錢更上一層樓。第一座九至二十六樓Ａ和Ｂ室共二十二個單位，面積二千三百六十三至二千五百六十七方呎，平均呎價達到一萬七千七百八十八元。惟其如此，較發展商早前聲稱的意向呎價二萬五千元，仍有百分之二十八點八距離。新地代理執行董事雷霆還多加兩錢肉緊，直言首批單位的訂價，較意向呎價存有一定折讓，暗示加價陸續有來。

三批價單　貴了一成

結果，第三張價單真的一加再加。該批第一座Ａ、Ｂ室以中高層為主的二十伙海景單位，面積二千三百六十三及二千五百四十五方呎，平均呎價要一萬八千九百七十元。即是兩度「加推」之後，價錢先後加了超過一成。

此外，發展商更推出第一座低層連平台特色戶，呎價二萬二千零一十九元，比起同類型的標準戶，貴了約三成。單位分別為一座七樓Ａ及Ｂ室，前者二千四百四十六方呎，另加四百七十七方呎平台，賣到五千五百零三萬三千元，呎價約二萬二千五百元，成為公布單位售價以來，呎價最高的單位；後者面積二千二百六十八方呎，平台則有二百九十一方呎，定價四千八百七十六萬二千元，呎價也要二萬一千五百元。

除了兩個特色戶於上週日發售外，其餘單位全數於上週六推出。雷霆翌日喜孜孜宣布，首批近一百個單位，數小時內已極速沽清；位於第一座的兩伙平台特色單位，亦已售出，平均售價約四千萬元，合共套現約四十億元。此外，再加價百分之二，加推五十個單位，於本週中發售。

三十年樓　年升一半

南灣貴價若此，仍然如此好賣，帶挈發展商賺箇盤滿缽滿。事關南灣地皮本屬工業用地，百利保早於九十年代，以二億三千元購入，只是一直「荒廢」，並未動工發展。九九年更把地皮百分之七十業權，以三億九千九百萬元，售予新地及嘉里，兩者各佔百分之三十五權益。到了零五年，整個項目才補了三十億元地價，發展為十一萬三千方呎樓面的住宅項目。

屈指一算，南灣每方呎樓面地價成本僅三千五百三十七元，以每呎建築成本二千五百元計，每方呎樓面成本僅六千餘元而已，如今身價翻了一番也不特止。

眼見南灣吊高來賣，市場亦有承接，區內放盤業主自然心雄。美聯（01200）海怡半島西翼分行梁文輝直言：「南灣公布首張價單後，部分深灣軒及貝沙灣的業主已反價約百分之三至五，甚至有的選擇封盤。就連大型屋苑海怡半島亦受惠，不少買家趁機入市，本月至今錄得約二十宗成交，較上月同期九宗，上升一點二倍。」

此外，還帶挈同區其他二手屋苑屢錄成交價新高。例如香港仔中心，Ｑ座高層向南海景三房連套房的零二室，面積八百二十三方呎，以五百零四萬三千元成交，即是六千一百二十八元一方呎，較市價高約百分之三至五之餘，更創今年成交價新高。買家為同區換樓客，購入單位自住；原業主則於去年二月，以約三百三十萬元購入，年半之間，賬面獲利超過一半，認真和味。

就連三十年樓齡的香港仔中心，都錄得破紀錄成交，樓齡較新的深灣軒及海怡半島，自然不甘後人。區內地產代理透露，深灣軒三座中層Ｂ室，面積六百六十二方呎，剛以五百七十萬元售出，呎價八千六百一十元，創出該屋苑同類單位呎價新高；原業主零七年以四百八十萬元購入，持貨三年，升值約百分之十九，獲利九十萬元離場。另外，海怡半島十三Ａ座高層Ｆ室，面積一千一百零九方呎，則以九百八十萬元售出，呎價八千八百三十六元，亦創該屋苑九七年後同類單位呎價新高。（詳細內容，請訂閱 e-Magazine）

回頂頁

新地年前以低價購得南灣的地皮，今勻箇真賺到盤滿缽滿。

樓盤上週六推出，短短一天便火速賣掉近百伙。

新地南灣位於鴨脷洲，但卻吊高來賣，開價比南區豪宅貝沙灣還要貴。

關於我們 | 豁免條款 | 聯絡我們